成本控制需要多方協(xié)同,，且與進(jìn)度、營銷存在天然矛盾,，因此良好的軟環(huán)境對于目標(biāo)實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要,。成本管理特點(diǎn),，首先在于體制上保證了成控工作的獨(dú)立性與權(quán)威性，同時基于超強(qiáng)的執(zhí)行力,，才能克服成本管理受制于人,、難以推動的弊病。

目標(biāo)成本組負(fù)責(zé)可研與決策文件編制,、項(xiàng)目現(xiàn)金流審核,。結(jié)算復(fù)核，參與建造標(biāo)準(zhǔn)指定,。過程控制組負(fù)責(zé)成本動態(tài)管理,、商務(wù)評標(biāo)、結(jié)果三級審核,。招標(biāo)合約組負(fù)責(zé)組織工程一類招標(biāo),、合格供方品牌庫管理、網(wǎng)上招標(biāo)管理,。集中采購組負(fù)責(zé)組織材料設(shè)備類一類招標(biāo)和單項(xiàng)合同審批,，兼成本系統(tǒng)行政管理。指導(dǎo)檢查組負(fù)責(zé)招標(biāo)及成本選自.投標(biāo)書代寫網(wǎng) yipai178.com 管理的檢查,，指導(dǎo),，出具管理建議。一,、成本管控模式對比如下圖所示,，以前根據(jù)模塊化編制招標(biāo)計(jì)劃，容易有漏項(xiàng),；結(jié)算計(jì)劃和招標(biāo)計(jì)劃需要單獨(dú)編制?，F(xiàn)在依據(jù)合約規(guī)劃能夠生成招標(biāo)計(jì)劃，待發(fā)生成本臺帳,；依據(jù)模塊化及招標(biāo)計(jì)劃,，進(jìn)行結(jié)算計(jì)劃的編制,。下圖中，現(xiàn)在在合約中明確成本費(fèi)用與成本科目的對應(yīng)關(guān)系,，預(yù)計(jì)將發(fā)生的合同,，對每個合同進(jìn)行成本預(yù)控，從而實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本預(yù)控,；減輕了合同拆分工作量,、避免拆分過程中的歸集錯誤，但對前期合約編制質(zhì)量要求較高,。優(yōu)化后的合約規(guī)劃流程合約規(guī)劃就是將未來要發(fā)生的成本支出以合同分類的原則建立,，通過對開發(fā)過程中成本支出的項(xiàng)目個數(shù)，包括合同支出和無合同費(fèi)用支出等進(jìn)行統(tǒng)籌,，明確成本的具體流向,，是目標(biāo)成本對項(xiàng)目成本的指導(dǎo)與預(yù)控的重要手段。二,、合約規(guī)劃四大特點(diǎn)1.結(jié)合多年管理經(jīng)驗(yàn),，完善了成本管理模塊化體系合約規(guī)劃完善了成本管理的模塊化體系，合約規(guī)劃可確保各項(xiàng)目合同簽訂的計(jì)劃性和規(guī)范化,。2.全面統(tǒng)籌項(xiàng)目預(yù)計(jì)支出,，分解成本管控工作步驟合約規(guī)劃不但全面統(tǒng)籌了項(xiàng)目預(yù)計(jì)支出，更有實(shí)際工作指導(dǎo)作用的將成本管控的工作步驟進(jìn)行分解,，合約規(guī)劃能控制合同簽訂與費(fèi)用支出，做到事前管控,。3.據(jù)合同范圍與界面,，可適應(yīng)不同業(yè)態(tài)自由組合根據(jù)地產(chǎn)成本管控經(jīng)驗(yàn)，分業(yè)態(tài)編制,，可適應(yīng)不同業(yè)態(tài)組合的成本管控,。合約規(guī)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目支出統(tǒng)籌的標(biāo)準(zhǔn)化，以及對待發(fā)生成本的合理預(yù)估,；而根據(jù)不同合同范圍及界面,，以及不同業(yè)態(tài)，進(jìn)行合理的待發(fā)生成本預(yù)估,。4.內(nèi)容要求與標(biāo)準(zhǔn)高度統(tǒng)一,，為建數(shù)據(jù)庫奠定基礎(chǔ)合約規(guī)劃在科目編碼、合同編號,、費(fèi)用編號等內(nèi)容上統(tǒng)一要求,，為數(shù)據(jù)庫的建立奠定了基礎(chǔ)。合約規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目支出統(tǒng)籌的標(biāo)準(zhǔn)化,，以及對待發(fā)生成本的合理預(yù)估,；項(xiàng)目支出歸屬的成本科目編碼及科目名稱都是標(biāo)準(zhǔn)化的,。三、編制合約規(guī)劃的15大鐵律鐵律1：控制各分項(xiàng)工程的支出規(guī)劃預(yù)設(shè)成本歸集的科目及業(yè)態(tài),，避免人為分?jǐn)傔^程中產(chǎn)生歸集錯誤,。鐵律2：控制招標(biāo)金額，實(shí)現(xiàn)成本可控鐵律3：預(yù)留變更金額,，動態(tài)記錄成本鐵律4：合約規(guī)劃編制相當(dāng)于項(xiàng)目的模擬復(fù)盤合約規(guī)劃的編制過程是在項(xiàng)目初期,，對整個項(xiàng)目的成本和招標(biāo)進(jìn)行模擬復(fù)盤；這里的模擬復(fù)盤是指對整個項(xiàng)目從摘牌到經(jīng)營期結(jié)束所發(fā)生的所有成本支出事項(xiàng)進(jìn)行一次預(yù)演,，從而達(dá)到全面掌握項(xiàng)目預(yù)計(jì)發(fā)生成本事項(xiàng)的目的,。鐵律5：合約規(guī)劃編制前要充分準(zhǔn)備前期要對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、規(guī)劃模版,、合同庫,、建造標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)厥袌鰞r格要有所研究和準(zhǔn)備,。鐵律6：合約規(guī)劃要錄全基本信息上報(bào)項(xiàng)目基本信息,、崗位人員信息之外，還要錄入基本信息,，并對科目,、業(yè)態(tài)、科目業(yè)態(tài)進(jìn)行設(shè)置,。鐵律7：要以合約規(guī)劃模板為基礎(chǔ)編制項(xiàng)目合約規(guī)劃,，要基于合約規(guī)劃模板進(jìn)行修改，形成項(xiàng)目合約規(guī)劃列表,。合約規(guī)劃模版中的規(guī)劃項(xiàng)在初次編制中不要刪除,，審核通過后方可刪除；新增的合約規(guī)劃,，如果合同庫中有,，則新增規(guī)劃必須引用自合同庫；合同范圍要描述清晰,，各合約規(guī)劃工作界面劃分明確,，無重疊和遺漏。鐵律8：完善審批合約規(guī)劃根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和當(dāng)?shù)貎r格調(diào)研調(diào)整合同與費(fèi)用列項(xiàng),、合同與費(fèi)用金額,、業(yè)態(tài)劃分、招標(biāo)控制比與招標(biāo)方式等,。鐵律9：調(diào)研并調(diào)整合同與費(fèi)用列項(xiàng)合同和費(fèi)用的列項(xiàng)可通過以下5步開展：一是認(rèn)真梳理系統(tǒng)中的合同庫,，了解合同庫中的合同范圍，初步選定本工程需用到的合同；并進(jìn)行標(biāo)注,；二是結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙?shí)際情況明確費(fèi)用列項(xiàng),，與合同庫中的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行對比，確定選用的費(fèi)用,；并進(jìn)行標(biāo)注,；模板中未包含的進(jìn)行新增；三是針對初步選定的合同進(jìn)行梳理,，明確各合同的范圍及界面,、招標(biāo)方式，梳理是否有界面重復(fù)或遺漏的項(xiàng)目,；四是與設(shè)計(jì),、工程根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，共同確定合同范圍及界面,；并在進(jìn)行明確標(biāo)注說明五是根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐氖袌稣{(diào)研情況,，設(shè)計(jì)部、工程部的反饋,，及項(xiàng)目當(dāng)?shù)匦姓召M(fèi)情況,，最終確定合約規(guī)劃。鐵律10：調(diào)研與調(diào)整合同與費(fèi)用成本科目合同與費(fèi)用成本科目歸屬可通過以下3步開展：一是認(rèn)真學(xué)習(xí)系統(tǒng)中的科目庫,，了解科目劃分及各科目包含范圍,。二是根據(jù)線上項(xiàng)目基本信息的錄入，確定項(xiàng)目的成本科目,；成本科目引自科目庫不能新增,；目前要求成本科目細(xì)分到三級科目。三是將已確定的合約規(guī)劃,，與本項(xiàng)目的成本科目相對應(yīng),，將合約規(guī)劃歸屬到相應(yīng)的成本科目下；根據(jù)合同包含內(nèi)容可一個規(guī)劃歸屬多個科目,。鐵律11：調(diào)研與調(diào)整合同與費(fèi)用到各業(yè)態(tài)的分?jǐn)偪赏ㄟ^以下兩步開展：一是根據(jù)項(xiàng)目基本信息明確本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分類；二是根據(jù)已確定的合約規(guī)劃的合同范圍描述,，明確各規(guī)劃所包含的業(yè)態(tài),。鐵律12：明確合約規(guī)劃金額的確定原則合同與費(fèi)用的金額確定可通過以下5步開展：一是根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣{(diào)研情況及土地協(xié)議中約定，落實(shí)費(fèi)用類的合約規(guī)劃金額行政事業(yè)性收費(fèi)類合約規(guī)劃,；二是根據(jù)建造標(biāo)準(zhǔn)等明確相關(guān)合約規(guī)劃的金額：如：效果類合約規(guī)劃,；像內(nèi)裝、導(dǎo)向標(biāo)識,、泛光照明,、外裝等；三是根據(jù)技術(shù)指標(biāo)等確定合約規(guī)劃金額,；四是根據(jù)成本簡報(bào),、附近近期結(jié)算項(xiàng)目指標(biāo)確定合約規(guī)劃金額,；五是根據(jù)各合同包含的工作內(nèi)容不同，難易程度,、可控程度確定各合約規(guī)劃的簽約控制金額,。鐵律13：確定總包合約規(guī)劃金額地下四大塊部分：根據(jù)前期項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣{(diào)研情況落實(shí)各項(xiàng)目單價；根據(jù)項(xiàng)目地塊實(shí)際情況,，選擇擬選定的基坑開挖機(jī)支護(hù)方案進(jìn)行測算預(yù)估出土方及支護(hù)工程量,，樁基部分根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行預(yù)估；主體結(jié)構(gòu)部分：根據(jù)集團(tuán)下發(fā)的“結(jié)構(gòu)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)”結(jié)合總包議標(biāo)綜合單價,，項(xiàng)目總體面積指標(biāo)確定預(yù)估金額,，同時需預(yù)估主材價差變化；粗裝修部分：結(jié)合擬定總包的粗裝界面,，按照經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)預(yù)估,，350-400元/m2；水電安裝工程：結(jié)合擬定總包的施工范圍,，按照經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)預(yù)估,，150-160元/m2；措施費(fèi)部分：根據(jù)總包議標(biāo)中結(jié)果預(yù)估,，按照面積指標(biāo)或規(guī)劃金額分?jǐn)?；其他專業(yè)工程：如防水、保溫等,，根據(jù)總包合同中擬定的施工范圍,，按經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)預(yù)估；合理的預(yù)估簽證表更比例,，5%~10%左右,。鐵律14：修訂校對合約規(guī)劃隨著項(xiàng)目進(jìn)展需定期修訂合約內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)劃成本將逐步轉(zhuǎn)化為已發(fā)生成本,。如何避免頻繁調(diào)整合約規(guī)劃,？答案是通過合約規(guī)劃的分期編制。同一項(xiàng)目中,，不同分區(qū)開工時間間隔超過6個月時,，需要進(jìn)行內(nèi)部分期；項(xiàng)目分期可分類為決策分期和內(nèi)部分期,。需要說明的是,，系統(tǒng)中決策分期是由項(xiàng)目公司上報(bào)基本信息后，商業(yè)地產(chǎn)成本部統(tǒng)一建立,；內(nèi)部分期是決策分期建立完后,，由項(xiàng)目公司自行創(chuàng)建。商業(yè)地產(chǎn)成本控制部根據(jù)項(xiàng)目公司上報(bào)的項(xiàng)目基礎(chǔ)信息建立決策分期后，可以自行創(chuàng)建內(nèi)部分期,。鐵律15：回答合約規(guī)劃的4大難題一是什么時間編制合約規(guī)劃,？答案是項(xiàng)目啟動后就編制。二是誰來編制合約規(guī)劃,？答案是項(xiàng)目成本經(jīng)理或者成本副總,，最好是成本副總。三是如何復(fù)核合約規(guī)劃,？答案是目標(biāo)成本,、建造標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃,。四是如何調(diào)整合約規(guī)劃,？答案是相當(dāng)于全面梳理目標(biāo)成本，重新進(jìn)行合約規(guī)劃,。

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