成本控制需要多方協(xié)同,，且與進度,、營銷存在天然矛盾,，因此良好的軟環(huán)境對于目標實現(xiàn)至關(guān)重要。成本管理特點,，首先在于體制上保證了成控工作的獨立性與權(quán)威性,，同時基于超強的執(zhí)行力，才能克服成本管理受制于人,、難以推動的弊病,。

目標成本組負責可研與決策文件編制、項目現(xiàn)金流審核,。結(jié)算復(fù)核,，參與建造標準指定。過程控制組負責成本動態(tài)管理,、商務(wù)評標、結(jié)果三級審核,。招標合約組負責組織工程一類招標,、合格供方品牌庫管理,、網(wǎng)上招標管理。集中采購組負責組織材料設(shè)備類一類招標和單項合同審批,，兼成本系統(tǒng)行政管理,。指導(dǎo)檢查組負責招標及成本選自.投標書代寫網(wǎng) yipai178.com 管理的檢查，指導(dǎo),，出具管理建議,。一、成本管控模式對比如下圖所示,，以前根據(jù)模塊化編制招標計劃,，容易有漏項；結(jié)算計劃和招標計劃需要單獨編制?，F(xiàn)在依據(jù)合約規(guī)劃能夠生成招標計劃,，待發(fā)生成本臺帳；依據(jù)模塊化及招標計劃,，進行結(jié)算計劃的編制,。下圖中，現(xiàn)在在合約中明確成本費用與成本科目的對應(yīng)關(guān)系,，預(yù)計將發(fā)生的合同,，對每個合同進行成本預(yù)控，從而實現(xiàn)目標成本預(yù)控,；減輕了合同拆分工作量,、避免拆分過程中的歸集錯誤，但對前期合約編制質(zhì)量要求較高,。優(yōu)化后的合約規(guī)劃流程合約規(guī)劃就是將未來要發(fā)生的成本支出以合同分類的原則建立,，通過對開發(fā)過程中成本支出的項目個數(shù)，包括合同支出和無合同費用支出等進行統(tǒng)籌,，明確成本的具體流向,，是目標成本對項目成本的指導(dǎo)與預(yù)控的重要手段。二,、合約規(guī)劃四大特點1.結(jié)合多年管理經(jīng)驗,，完善了成本管理模塊化體系合約規(guī)劃完善了成本管理的模塊化體系，合約規(guī)劃可確保各項目合同簽訂的計劃性和規(guī)范化,。2.全面統(tǒng)籌項目預(yù)計支出,，分解成本管控工作步驟合約規(guī)劃不但全面統(tǒng)籌了項目預(yù)計支出，更有實際工作指導(dǎo)作用的將成本管控的工作步驟進行分解,，合約規(guī)劃能控制合同簽訂與費用支出,，做到事前管控。3.據(jù)合同范圍與界面，可適應(yīng)不同業(yè)態(tài)自由組合根據(jù)地產(chǎn)成本管控經(jīng)驗,，分業(yè)態(tài)編制,，可適應(yīng)不同業(yè)態(tài)組合的成本管控。合約規(guī)劃實現(xiàn)項目支出統(tǒng)籌的標準化,，以及對待發(fā)生成本的合理預(yù)估,；而根據(jù)不同合同范圍及界面，以及不同業(yè)態(tài),，進行合理的待發(fā)生成本預(yù)估,。4.內(nèi)容要求與標準高度統(tǒng)一，為建數(shù)據(jù)庫奠定基礎(chǔ)合約規(guī)劃在科目編碼,、合同編號,、費用編號等內(nèi)容上統(tǒng)一要求，為數(shù)據(jù)庫的建立奠定了基礎(chǔ),。合約規(guī)劃實現(xiàn)了項目支出統(tǒng)籌的標準化,，以及對待發(fā)生成本的合理預(yù)估；項目支出歸屬的成本科目編碼及科目名稱都是標準化的,。三,、編制合約規(guī)劃的15大鐵律鐵律1：控制各分項工程的支出規(guī)劃預(yù)設(shè)成本歸集的科目及業(yè)態(tài)，避免人為分攤過程中產(chǎn)生歸集錯誤,。鐵律2：控制招標金額,，實現(xiàn)成本可控鐵律3：預(yù)留變更金額，動態(tài)記錄成本鐵律4：合約規(guī)劃編制相當于項目的模擬復(fù)盤合約規(guī)劃的編制過程是在項目初期,，對整個項目的成本和招標進行模擬復(fù)盤,；這里的模擬復(fù)盤是指對整個項目從摘牌到經(jīng)營期結(jié)束所發(fā)生的所有成本支出事項進行一次預(yù)演，從而達到全面掌握項目預(yù)計發(fā)生成本事項的目的,。鐵律5：合約規(guī)劃編制前要充分準備前期要對經(jīng)濟指標,、規(guī)劃模版、合同庫,、建造標準,、當?shù)厥袌鰞r格要有所研究和準備。鐵律6：合約規(guī)劃要錄全基本信息上報項目基本信息,、崗位人員信息之外,，還要錄入基本信息，并對科目,、業(yè)態(tài),、科目業(yè)態(tài)進行設(shè)置。鐵律7：要以合約規(guī)劃模板為基礎(chǔ)編制項目合約規(guī)劃,，要基于合約規(guī)劃模板進行修改,，形成項目合約規(guī)劃列表,。合約規(guī)劃模版中的規(guī)劃項在初次編制中不要刪除，審核通過后方可刪除,；新增的合約規(guī)劃,，如果合同庫中有,，則新增規(guī)劃必須引用自合同庫,；合同范圍要描述清晰，各合約規(guī)劃工作界面劃分明確,，無重疊和遺漏,。鐵律8：完善審批合約規(guī)劃根據(jù)項目實際情況和當?shù)貎r格調(diào)研調(diào)整合同與費用列項、合同與費用金額,、業(yè)態(tài)劃分,、招標控制比與招標方式等。鐵律9：調(diào)研并調(diào)整合同與費用列項合同和費用的列項可通過以下5步開展：一是認真梳理系統(tǒng)中的合同庫,，了解合同庫中的合同范圍,，初步選定本工程需用到的合同；并進行標注,；二是結(jié)合項目當?shù)貙嶋H情況明確費用列項,，與合同庫中的費用項目進行對比，確定選用的費用,；并進行標注,；模板中未包含的進行新增；三是針對初步選定的合同進行梳理,，明確各合同的范圍及界面,、招標方式，梳理是否有界面重復(fù)或遺漏的項目,；四是與設(shè)計,、工程根據(jù)項目實際情況，共同確定合同范圍及界面,；并在進行明確標注說明五是根據(jù)項目當?shù)氐氖袌稣{(diào)研情況,，設(shè)計部、工程部的反饋,，及項目當?shù)匦姓召M情況,，最終確定合約規(guī)劃。鐵律10：調(diào)研與調(diào)整合同與費用成本科目合同與費用成本科目歸屬可通過以下3步開展：一是認真學習系統(tǒng)中的科目庫,，了解科目劃分及各科目包含范圍,。二是根據(jù)線上項目基本信息的錄入，確定項目的成本科目,；成本科目引自科目庫不能新增,；目前要求成本科目細分到三級科目,。三是將已確定的合約規(guī)劃，與本項目的成本科目相對應(yīng),，將合約規(guī)劃歸屬到相應(yīng)的成本科目下,；根據(jù)合同包含內(nèi)容可一個規(guī)劃歸屬多個科目。鐵律11：調(diào)研與調(diào)整合同與費用到各業(yè)態(tài)的分攤可通過以下兩步開展：一是根據(jù)項目基本信息明確本項目的業(yè)態(tài)分類,；二是根據(jù)已確定的合約規(guī)劃的合同范圍描述,，明確各規(guī)劃所包含的業(yè)態(tài)。鐵律12：明確合約規(guī)劃金額的確定原則合同與費用的金額確定可通過以下5步開展：一是根據(jù)項目當?shù)卣{(diào)研情況及土地協(xié)議中約定,，落實費用類的合約規(guī)劃金額行政事業(yè)性收費類合約規(guī)劃,；二是根據(jù)建造標準等明確相關(guān)合約規(guī)劃的金額：如：效果類合約規(guī)劃；像內(nèi)裝,、導(dǎo)向標識,、泛光照明、外裝等,；三是根據(jù)技術(shù)指標等確定合約規(guī)劃金額,；四是根據(jù)成本簡報、附近近期結(jié)算項目指標確定合約規(guī)劃金額,；五是根據(jù)各合同包含的工作內(nèi)容不同,，難易程度、可控程度確定各合約規(guī)劃的簽約控制金額,。鐵律13：確定總包合約規(guī)劃金額地下四大塊部分：根據(jù)前期項目當?shù)卣{(diào)研情況落實各項目單價,；根據(jù)項目地塊實際情況，選擇擬選定的基坑開挖機支護方案進行測算預(yù)估出土方及支護工程量,，樁基部分根據(jù)經(jīng)驗進行預(yù)估,；主體結(jié)構(gòu)部分：根據(jù)集團下發(fā)的“結(jié)構(gòu)限額設(shè)計指標”結(jié)合總包議標綜合單價，項目總體面積指標確定預(yù)估金額,，同時需預(yù)估主材價差變化,；粗裝修部分：結(jié)合擬定總包的粗裝界面，按照經(jīng)驗指標預(yù)估,，350-400元/m2,；水電安裝工程：結(jié)合擬定總包的施工范圍，按照經(jīng)驗指標預(yù)估,，150-160元/m2,；措施費部分：根據(jù)總包議標中結(jié)果預(yù)估，按照面積指標或規(guī)劃金額分攤,；其他專業(yè)工程：如防水,、保溫等，根據(jù)總包合同中擬定的施工范圍,，按經(jīng)驗指標預(yù)估,；合理的預(yù)估簽證表更比例,，5%~10%左右。鐵律14：修訂校對合約規(guī)劃隨著項目進展需定期修訂合約內(nèi)容,，項目規(guī)劃成本將逐步轉(zhuǎn)化為已發(fā)生成本,。如何避免頻繁調(diào)整合約規(guī)劃？答案是通過合約規(guī)劃的分期編制,。同一項目中,，不同分區(qū)開工時間間隔超過6個月時，需要進行內(nèi)部分期,；項目分期可分類為決策分期和內(nèi)部分期,。需要說明的是，系統(tǒng)中決策分期是由項目公司上報基本信息后,，商業(yè)地產(chǎn)成本部統(tǒng)一建立；內(nèi)部分期是決策分期建立完后,，由項目公司自行創(chuàng)建,。商業(yè)地產(chǎn)成本控制部根據(jù)項目公司上報的項目基礎(chǔ)信息建立決策分期后，可以自行創(chuàng)建內(nèi)部分期,。鐵律15：回答合約規(guī)劃的4大難題一是什么時間編制合約規(guī)劃,？答案是項目啟動后就編制。二是誰來編制合約規(guī)劃,？答案是項目成本經(jīng)理或者成本副總,，最好是成本副總。三是如何復(fù)核合約規(guī)劃,？答案是目標成本,、建造標準、項目執(zhí)行計劃,。四是如何調(diào)整合約規(guī)劃,？答案是相當于全面梳理目標成本，重新進行合約規(guī)劃,。

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