房子價格是由多種因素交互作用所決定的,，極其復雜,，而建筑成本則相對穩(wěn)定,，但也不是一成不變的，造價是個動態(tài)的概念,。

不同時期建造的房子,，價格相差極大，建安成本與施工時期的建材價格關系極大,，特別是人工價格,、鋼材和水泥等主材價格波動對造價的影響很大,。

建安成本地區(qū)差別極大,，如有的地方土質(zhì)條件好,，自然承載力高，而有的地區(qū)土質(zhì)條件差,，要增加基礎造價,。不同地區(qū)抗震設防烈度也不同，造價也就不同,。有的地區(qū)設計標準高,，而有的地方設計標準低，相同的建筑造價也就有高低,。

不同的建筑類型,，不同的結構體系，不同的基礎設計方案,，其造價也不同,，如鋼筋混凝土結構與磚混結構其造價不同，高層與多層造價也不同,，如樁,、鋼筋和砼等指標，磚混結構最低,、多層含量較低,、高層含量較高。而砌筑工程,、屋面工程等則相反,，多層含量較高、高層含量較低,。

房屋的不同交付標準,，不同的裝修標準，其造價也不同,，如毛壞房與裝修房價格不同,，初裝修與精裝修價格不同。

房價的高低還與規(guī)劃所規(guī)定的容積率有關,，所謂容積率是指一個小區(qū)的可計入容積率總建筑面積與用地面積的比率,，地下部分一般不計入容積率。對于發(fā)展商來說,，容積率決定地價成本在房屋中占的比例,。高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2,。容積率越高,，開發(fā)商利潤就越多,。

房屋所處地區(qū)和地段不同，價格相差極大,，地段對房價的權重最大,。一二三四線房價懸殊驚人，可能相差十倍左右,，同一城市市中心與郊區(qū)價格相差極大,。房價是最因地制宜的。

居住類商品房成本包括以下幾大塊：前期費用,、配套費用,、土地成本、動遷成本,、建安成本,、管理費、利潤,、規(guī)費和稅金,。

其中，規(guī)費和稅金是靜態(tài)的固定成本,，一般為135元/平方米左右,，而其他費用則是動態(tài)的，波動的,。二手房的交易成本更大,，其稅費占總房價的10%之多。

前期費用包括勘察設計及前期工程費,，一般為房屋建筑安裝工程費×8%,，約150元/平方米左右。

在建造過程中,，還包括聘請監(jiān)理公司,、工程造價咨詢公司等費用，監(jiān)理費一般是20元/平方米左右,，咨詢費10元/平方米左右,。

配套費用包括小區(qū)設施建設費，其中基礎設施費方面,，包括房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水,、供電、供氣,、供暖,、通訊、有線電話等市政配套以及道路等基礎設施費用,。小區(qū)配套設施費方面,，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生,，可計入房屋開發(fā)成本的而不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施費用，如配電房,、水塔,、會所、車庫等設施支出,。

管理費包括項目開發(fā)建設及銷售過程中所發(fā)生的各類管理費用,、貸款利息等硬性成本出和各種隱性支出（如公關費和行賄等各種開支）。這些費用難以量化和測算,，不確定性極大。 如廣告,、策劃,、銷售代理費：一般在30～200元/平方米，高者可達500元/平方米,。更大的一塊是開發(fā)商資金成本,，包括利率和為獲得貸款所花費的公關成本，一般為400元/平方米左右,。房地產(chǎn)是個吸金行業(yè),，對資金需求極大，在房地產(chǎn)景氣時期,，可通過資金杠桿效應獲得巨大利益,，但過高的負債率或缺少現(xiàn)金流，極易造成資金鏈斷裂,，所以,，房地產(chǎn)是高回報行業(yè)，也是高風險行業(yè),，略高于社會平均利潤也可接受,。

開發(fā)商的利潤選自.投標書代寫網(wǎng) yipai178.com ，根據(jù)房地產(chǎn)上市公司的公告,，房地產(chǎn)企業(yè),，凈利潤率在20%左右，略高于社會平均利潤,，卻與民眾的實際感受有很大差異,，而根據(jù)胡潤富豪排行榜，中國房地產(chǎn)商不僅排名居前而且數(shù)據(jù)也占絕對多數(shù),，房地產(chǎn)絕對是暴利行業(yè),。根據(jù)我的估算，房地產(chǎn)業(yè)的凈利潤率在30%左右,，最高可達100%,，甚至更多,。特別是有些開發(fā)商運氣好，前期低價拿地而房子銷售正好遇上房市大牛市,，這時他的利潤是相當可觀,，300%也有可能的。相反的例子,，有的地王拿地價格極高,，又正好遇上調(diào)控，那么房價銷售價格可能不及當時拿地時的樓板價,。

土地成本為土地使用權出讓金與土地開發(fā)費用之和,。首先是區(qū)片基準地價，其次是日期修正系數(shù),，5年前取得的土地價格極便宜,，土地價格的爆漲是近幾年的事。如根據(jù)地價動態(tài)監(jiān)測體系公布：2004年底的住宅用地地價指數(shù)為1.02%,；2007年第一,、二季度為2.83%、2.11%,。翻了一番還多,。土地費一般二線城市市區(qū)為70～100萬/畝，容積率一般為1.0～2.0,，故折算樓面價為：525～1500元/平方米,，市區(qū)中心地帶一般為200 萬元/畝，折算樓面價為：1500～3000元/平方米,，核心區(qū)域可達300萬元/畝以上,，單方土地造價更高；一線城市甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方樓面造,； 三線城市,、縣城等土地單方造價較低，一般為100～500元/平方米,，也有高達2000元/平方米以上的情況,。

建安成本包括土建、安裝,、裝修,、室外綠化景觀等。我們以小高層為例,，分析建筑成本構成,。土建造價約為1380元/平方米左右（毛坯），安裝造價130元/平方米左右,，這相對固定,，裝修費用根據(jù)裝修標準而定,，從1000至10000元/平方米不等。萬科的建安成本已經(jīng)達到3500元/平方米了,，因為萬科的房子是裝修交付的,，而非一般的毛壞房。

具體到分部分項工程造價,，其構成如下：

1,、樁基工程（如有）：約70~130元/平方米，中位數(shù)約100元/平方米左右,；

2,、鋼筋：含量40~80公斤/平方米左右，約200~400元/平方米,，中位數(shù)約300元/平方米,；

3、混凝土：指標0.3～0.5立方/平方米,，約110～180元/平方米，中位數(shù)約145元/平方米,；

4,、砌體工程：60～120元/平方米，中位數(shù)約90元/平方米,；

5,、抹灰工程：30～50元/平方米，中位數(shù)約40元/平方米,；

6,、外墻工程（包括保溫）：60～120元/平方米（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻,，則可能高達300～1000元/平方米）,，中位數(shù)約90元/平方米；

7,、屋面工程：20～40元/平方米,，中位數(shù)約30元/平方米；

8,、門窗工程：指標0.25～0.5平方米/平方米, 100～200元/平方米,，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米,，中位數(shù)約150元/平方米,；

9、公共部位裝飾工程：20～100元/平方米（與小區(qū)檔次高低關系很大,，檔次越高,，造價越高）,，中位數(shù)約60元/平方米；

10,、地下室（如有）：增加造價40～100元/平方米,，中位數(shù)約70元/平方米；

11,、室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：100～160元/平方米（按小區(qū)檔次,，多層略低一些），中位數(shù)約130元/平方,；

12,、電梯工程（如有）：40～160元/平方米，與電梯的檔次,、電梯設置的多少及樓層的多少有很大關系,，一般工程約為60～140元/平方米，中位數(shù)約100元/平方,；

13,、人工費：指標3～4工日/平方米，約120～180元/平方米,，中位數(shù)約150元/平方,；

合計，建安直接費約1480元/平方米,。

室外配套工程：30～200元/平方米,，中位數(shù)約115元/平方；

以上是業(yè)主和咨詢公司所采用的造價分類分析方法,。承包商對建安成本測算更簡潔,，它包括建材費用、班組費用,、租賃費用和其他費用,。承包商項目管理部負責工程的日常管理，其他均進行勞務分包,。建材一般是主材承包商采購,，輔材和小型機械由班組自帶。班組分包包括鋼筋工程,、木工工程,、砼工和瓦工工程（有時兩者分開）、油漆工程等,，而土方,、樁、門窗、外墻保溫,、屋面防水等往往是業(yè)主進行專業(yè)分包,。建材費用包括鋼材、混凝土,、木材等主材,，約550元/平方米。勞務費用約為150元/平方米,，鋼筋工程,、木工工程、砼工和瓦工工程（有時兩者分開）,、油漆工程分別為20,、70、55,、5元/平方米,。租賃費用包括塔吊、人貨電梯升降機等施工機械和腳手架,、模板支撐等周轉(zhuǎn)性材料,，約為100元/平方米，其他費用包括管理人員工資,、臨時設施等費用和規(guī)費,、稅金，約為100元/平方米,。合計約900元/平方米（不含承包商利潤和專業(yè)分包費用）。安裝一般是分包,，土建承包商基本上不管這塊的預算,、成本管控、材料采購,，勞動力安排和其他方面的管理,，包括竣工結算，也是安裝隊自行解決,，最后最需向他收取管理費即可,，所以安裝這塊成本沒有列入。

> 建筑工程（住宅樓）一般成本價剖析