前言：拿地之后作為項(xiàng)目成本開始介入,，在方案最終確定之前上啟動(dòng)會(huì)之時(shí)，一般設(shè)計(jì)會(huì)提供一版暫定版的總圖（大致確定,，但未最終完全確定,，很有可能未報(bào)批通過(guò)）,。

此時(shí)需要開始編制啟動(dòng)會(huì)版本的目標(biāo)成本，那么作為項(xiàng)目成本不是拿到后就直接編制目標(biāo)成本,，而是對(duì)方案進(jìn)行一個(gè)初步的評(píng)審,，初步評(píng)審無(wú)問(wèn)題后，再開始編制目標(biāo)成本,。

1評(píng)審指標(biāo)

對(duì)于住宅項(xiàng)目應(yīng)從以下幾個(gè)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行評(píng)審：

有人可能會(huì)問(wèn),，方案是設(shè)計(jì)部的事情，跟成本有什么關(guān)系,？有,、而且有很大的關(guān)系，接下來(lái)我們來(lái)一 一說(shuō)明,；

1容積率的評(píng)審

項(xiàng)目收益視角的成本管理：正常情況基于項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的原則,，容積率應(yīng)該做足，但是如果說(shuō)設(shè)計(jì)出的方案的容積率沒(méi)有達(dá)到規(guī)劃條件設(shè)定的容積率,，應(yīng)該進(jìn)行“專項(xiàng)說(shuō)明”,。

如果你是基于“項(xiàng)目收益視角”來(lái)看待成本管理，那么容積率就是一個(gè)絕對(duì)不可忽視的指標(biāo),。

獲取途徑：容積率指標(biāo)指標(biāo)你要向投資部門獲取土地合同,，里面有本地塊相應(yīng)的規(guī)劃指標(biāo)要求。

2可售比的評(píng)審

在編制目標(biāo)成本之前,，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)提供的方案的可售比進(jìn)行初步評(píng)審與復(fù)核,，可售率指標(biāo)應(yīng)該優(yōu)于或者等于集團(tuán)要求的可售比限額指標(biāo)。

因?yàn)樵诮ㄖ娣e不變的情況下,，可售比越低,，可售單方成本越高。具體影響程度詳見(jiàn)下面的分析：

可售比對(duì)成本的影響分析：建安成本都是按照建筑面積進(jìn)行計(jì)算的,，但是同樣的建筑面積,，不同的方案會(huì)有不同的可售比，如果可售比相對(duì)較低,，那么在“建筑單方”指標(biāo)一樣的情況下,，會(huì)導(dǎo)致“可售單方”指標(biāo)提高。

可售比變化對(duì)可售單方指標(biāo)影響的對(duì)比：

通過(guò)以上對(duì)比可知,，可售比降低1%,，可售單方指標(biāo)約提高54元/m2，在單方售價(jià)不變的情況下,，項(xiàng)目利潤(rùn)將會(huì)降低,；

新手如果對(duì)上述換算公式有疑問(wèn)，這里進(jìn)行解答：

正常情況：總成本=建筑單方指標(biāo)*總建筑面積=可售單方指標(biāo)*總可售面積

所以得出：可售單方指標(biāo)=建筑單方指標(biāo)*總建筑面積/總可售面積=建筑單方指標(biāo)/（總可售面積/總建筑面積）=建筑單方指標(biāo)/可售率,。

因?yàn)椋嚎墒勐?可售面積/總建筑面積

可售比的主要影響因素：

正常情況：對(duì)于住宅項(xiàng)目,，可售比只要達(dá)到集團(tuán)可售比限額指標(biāo)要求即可,。

下面對(duì)某標(biāo)桿企業(yè)可售比指標(biāo)的計(jì)算進(jìn)行解讀：

備注：一般情況下，地面停車率的上線指標(biāo)都是10%,，大多數(shù)地區(qū)要求的車位配比都在0.9-1.2個(gè)/100m2左右,，所以正常的可售比指標(biāo)大約在75%左右,。

上述可售比指標(biāo),，如果換算成坐標(biāo)軸，趨勢(shì)如下：

從上圖來(lái)看,，我們得出如下結(jié)論：

在車位配比不變的情況下：地上停車比例越高,，則可售比越高，因?yàn)樵诳傑囄慌浔炔蛔兊那闆r下,，地上車位停車率增加則地庫(kù)面積降低,；

在選自.投標(biāo)書代寫網(wǎng) yipai178.com 地面停車率不變的情況下：停車配比要求越高，則可售比越低,，因?yàn)樵诘孛嫱＼嚶什蛔兊那闆r下,，停車配比要求越高，則地庫(kù)面積越高,。

“車位配比“與”地面停車率“一般均在各地規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中進(jìn)行了明確規(guī)定,，一般都是要按照文件要求執(zhí)行，但是在三四五線城市,，還是有突破的空間

三四五線城市如何突破車位配比（點(diǎn)擊鏈接進(jìn)入）

可售比計(jì)算注意要點(diǎn)：

可售比計(jì)算的注意要點(diǎn)要抓住核心指標(biāo)：停車配比,，地面停車率，可售面積,，建筑面積,；

1.關(guān)于停車配比：

停車配比=100*總配置車位數(shù)/計(jì)容建筑面積

2.關(guān)于地面停車率

地面停車率=地面車位總數(shù)/總車位數(shù)

3.可售面積的計(jì)算：

無(wú)論是否有產(chǎn)權(quán)，地庫(kù)均按照不可售口徑計(jì)算,；

4.總建筑面積的計(jì)算：

總建筑面積=地上總建筑面積+地庫(kù)建筑面積

地上總建筑面積口徑：學(xué)校,、菜市場(chǎng)、配套用房,、架空層在計(jì)算可售比的時(shí)候,，不計(jì)入總建筑面積；

地庫(kù)總建筑面積：非機(jī)動(dòng)車庫(kù)計(jì)入地庫(kù)總建筑面積,，地庫(kù)儲(chǔ)藏室就算可以出售,，也計(jì)入不可售。

5.特殊情況：

當(dāng)萬(wàn)平米住宅塔樓投影面積在1500-2000㎡之間時(shí),，可售比指標(biāo)允許在上表基礎(chǔ)上下降1.4%,；

當(dāng)萬(wàn)平米住宅塔樓投影面積在2000㎡以上時(shí)，可售比指標(biāo)允許下降1.8%,。

因?yàn)楫?dāng)塔樓投影面積越大,，意味著同樣數(shù)量的車位,，地庫(kù)總面積要偏大，導(dǎo)致可售比下降,。

配套用房面積的評(píng)審

3在目標(biāo)成本編制之前,，應(yīng)收集當(dāng)?shù)卣黝惻涮子梅康墓芾硪?guī)定，例如：物業(yè)用房,，養(yǎng)老服務(wù)用房,，社區(qū)用房等。

然后對(duì)配套用房的面積合理性進(jìn)行評(píng)審與復(fù)核,，不能少,，因?yàn)樯倭藭?huì)導(dǎo)致規(guī)劃無(wú)法通過(guò)，不能多,，因?yàn)榕涮子梅坎豢墒?，配置多了?huì)侵蝕項(xiàng)目利潤(rùn)；

某地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)用房面積規(guī)定要求

某地區(qū)社區(qū)管理用房配置標(biāo)準(zhǔn)

4車位配比的評(píng)審

在目標(biāo)成本編制之前,，應(yīng)該就車位配比的指標(biāo)是否符合政府文件的要求進(jìn)行評(píng)審與復(fù)核,；

車位配比不能少，因?yàn)榕浔绕贂?huì)導(dǎo)致規(guī)劃無(wú)法通過(guò),，不能多,，因?yàn)榕浔绕鄷?huì)侵蝕項(xiàng)目利潤(rùn)；

車位配比是指：“每戶需要配置的車位數(shù)”或者“每100m2建筑面積需要配置的車位數(shù)”

對(duì)于車位配比的計(jì)算要注意以下兩點(diǎn)：

1.除了標(biāo)準(zhǔn)車位,，是否有對(duì)非機(jī)動(dòng)車位的配比進(jìn)行額外的要求,；

2.對(duì)于微型車位與標(biāo)準(zhǔn)車位的換算關(guān)系是什么；

5停車效率指標(biāo)的評(píng)審

在編制目標(biāo)成本之前,，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的停車效率指標(biāo)進(jìn)行評(píng)審與復(fù)核,，此項(xiàng)指標(biāo)必須要優(yōu)于集團(tuán)的停車效率限額指標(biāo)；

停車效率指的是：?jiǎn)蝹€(gè)車位的面積指標(biāo),；

具體計(jì)算方式如下：地庫(kù)面積/地庫(kù)總車位數(shù)量

通常,，一個(gè)中型住宅項(xiàng)目，如果停車效率相差1m2,，貨值或者成本會(huì)相差幾百萬(wàn),，所以停車效率指標(biāo)的評(píng)審異常重要。

總結(jié)

總結(jié)：方案階段,，對(duì)設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響程度極大,，如果你是新手，應(yīng)盡量的積極介入,，通過(guò)集團(tuán)相關(guān)制度指標(biāo)以及借鑒業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)一些數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn),，去熟悉或者復(fù)核方案的相關(guān)指標(biāo)（容積率、可售比、配套用房,、車位配比,、停車效率等）的合理性。

一來(lái)可以深度學(xué)習(xí),，與設(shè)計(jì)部門進(jìn)行深入交流,，二來(lái)，溝通設(shè)計(jì)部門出具的方案的相關(guān)指標(biāo)盡量在合理范圍之內(nèi),。

>編制目標(biāo)成本,，這五個(gè)指標(biāo)需要重點(diǎn)評(píng)估！