前言：

本文針對(duì)地產(chǎn)成本管控的新手，有些可能并非剛剛參加工作,，而是在施工單位和咨詢公司工作的優(yōu)秀同行,，想進(jìn)入地產(chǎn)成本管控領(lǐng)域，但是確不知道地產(chǎn)成本管控的基本邏輯,，本文將對(duì)房地產(chǎn)成本管控的基本邏輯給大家進(jìn)行闡述,，希望能給大家?guī)硪恍椭?/p>

1地產(chǎn)全成本管控的基本邏輯

上圖描述了整個(gè)房地塊開發(fā)成本管控的基本邏輯，有助于新手了解地產(chǎn)成本管控的總體思路,；

2拿地前的成本踏勘

拿地前的成本踏勘主要目的：是挖掘該地塊的成本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng),，并合理預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)成本；

如果有了拿地的強(qiáng)排方案,，主體建安成本相對(duì)透明,，但是隸屬于地塊本身，很多成本項(xiàng)目是差別較大的,。例如：

1.拆遷情況：在高周轉(zhuǎn)情況下,，很多公司要求無拆遷或者拆遷情況較少的地塊。因?yàn)槿绻婕安疬w量比較大,，地塊拍下來以后,，將很難進(jìn)行快速開工；

2.不利情況：初步查看地塊四周,，是否有不利因素,，導(dǎo)致后期成本增加，比如周邊是否有污水污染,，雖然沒有在項(xiàng)目地塊內(nèi)部,，但是在周邊也會(huì)影響項(xiàng)目后期銷售，有可能需要額外的成本進(jìn)行處理,；

3.周邊道路：地塊四周是否蒞臨市政道路,，如果無市政道路，則會(huì)產(chǎn)生額外的紅線外臨時(shí)道路費(fèi)用。

4.原始地貌：不同地塊有不同的地貌,，山體,，湖泊，魚塘,，石方,，等等不同的地塊土石方的工程成本差異巨大。而且不同地區(qū)土石方的外運(yùn)單價(jià)相差較大,，都要進(jìn)行了解,；

5.地質(zhì)情況：要對(duì)地塊的地質(zhì)情況進(jìn)行初步了解，如果地質(zhì)情況有不利因素,，因預(yù)估處理不利因素需要的成本,，例如：溶洞，暗河等等,。

6.紅線外供電：周邊變電站距離本地塊距離的遠(yuǎn)近,，對(duì)紅線外供電成本影響巨大；

7.市政接駁口：地塊周邊是否有市政用水接駁口,，除了開T之外,，是否會(huì)產(chǎn)生其他的紅線外供水費(fèi)用。

以上只是對(duì)拿地前踏勘的一部分常規(guī)內(nèi)容進(jìn)行羅列,，具選自.投標(biāo)書代寫網(wǎng) yipai178.com 體每個(gè)公司應(yīng)該成本拿地前成本踏勘的工作指引及豐富的案例,，指導(dǎo)投資拓展小組的成本人員進(jìn)行土地踏勘；

3拿地前的目標(biāo)成本測(cè)算

拿地前目標(biāo)成本測(cè)算的主要目的：測(cè)算目標(biāo)地塊的利潤(rùn)指標(biāo)是否符合公司的底線利潤(rùn)要求,。俗稱：是否能算過賬,。

拿地前的目標(biāo)成本測(cè)算至關(guān)重要，如果成本水平偏高,，則很有可能達(dá)不到公司拿地的利潤(rùn)指標(biāo)要求,，而錯(cuò)失一個(gè)地塊。如果成本水平偏低,，則拿地后發(fā)現(xiàn)很多額外的成本風(fēng)險(xiǎn)沒有考慮到位,，則后期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)則很難達(dá)到拿地前的利潤(rùn)指標(biāo)；

現(xiàn)實(shí)當(dāng)中,，投資與成本博弈的情況是這樣的：

投資：成本為啥這么高,，這個(gè)地塊怎么拿,？

成本：就得這么高,，少了，你兜底,？

投資：這能再降低點(diǎn)么,？降一點(diǎn)利潤(rùn)就差不多了。

成本：不能，你可以讓營(yíng)銷加100塊售價(jià)??？

投資：很無語……….

心里一萬只草泥馬從心中飄過，達(dá)不到利潤(rùn)指標(biāo)無法上會(huì),，獎(jiǎng)金又泡湯了,。

實(shí)際情況：拿地時(shí)最關(guān)鍵指標(biāo)是利潤(rùn)指標(biāo)，而不是成本指標(biāo),。

而與利潤(rùn)指標(biāo)相關(guān)的有：售價(jià)與貨值,、成本指標(biāo)、資本化利息等等,。所以最終需要投資,、營(yíng)銷、設(shè)計(jì),、成本通力合作,，盡力讓目標(biāo)地塊達(dá)到集團(tuán)的利潤(rùn)指標(biāo)。

單單就成本而言要做到：風(fēng)險(xiǎn)考慮齊全,，成本指標(biāo)合理偏低,、敢于合理承擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)，做到不因成本的原因錯(cuò)失一個(gè)好地塊,。

4定位會(huì)和啟動(dòng)會(huì)版目標(biāo)成本

定位會(huì)的目的：主要是解決“做什么”的問題,，就是本地塊要做哪些業(yè)態(tài)，而目標(biāo)成本則根據(jù)相應(yīng)的業(yè)態(tài)及暫定總圖,，來測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的成本以及利潤(rùn)指標(biāo),。

通常這個(gè)版本的測(cè)算要求總成本低于拿地時(shí)的總成本，利潤(rùn)指標(biāo)高于拿地時(shí)的利潤(rùn)指標(biāo),。

啟動(dòng)會(huì)的目的：主要解決這個(gè)項(xiàng)目“怎么做”的問題,，這個(gè)時(shí)候需要聯(lián)合開發(fā)、工程,、設(shè)計(jì),、成本，營(yíng)銷,、財(cái)務(wù)等各個(gè)線條,，圍繞本項(xiàng)目“怎么做”來進(jìn)行詳細(xì)策劃，此時(shí)對(duì)應(yīng)的目標(biāo)成本的顆粒度要高于拿地版和定位會(huì)版本的目標(biāo)成本,。

通常這個(gè)版本的測(cè)算要求總成本低于定位會(huì)目標(biāo)成本,，利潤(rùn)指標(biāo)高于定位會(huì)的利潤(rùn)指標(biāo)；

5合約規(guī)劃

合約規(guī)劃的主要目的：就是規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目需要簽訂多少個(gè)合同,，包括土地,、開發(fā),、前期、主體建安,、市政管網(wǎng),、工程管理相關(guān)費(fèi)用等。他是鏈接目標(biāo)成本和合同一個(gè)橋梁,，是目標(biāo)成本落地的一個(gè)工具,；

現(xiàn)在市面上的合約規(guī)劃有兩種：一種是以合同為口徑的合約規(guī)劃，一種是以成本科目為口徑的合約規(guī)劃,，不同合約規(guī)劃體系及模板在成本管控的時(shí)候有不同的側(cè)重點(diǎn),。

以合同為口徑的合約規(guī)劃：側(cè)重于合約規(guī)劃口徑不超標(biāo)；以成本科目為口徑的合約規(guī)劃,，側(cè)重于成本科目不超標(biāo),；

6限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)的目的：限額設(shè)計(jì)是對(duì)于設(shè)計(jì)方案及施工圖紙的經(jīng)濟(jì)性的一個(gè)約束，在大成本指標(biāo)上面要求符合成本經(jīng)濟(jì)性的要求,。

設(shè)計(jì)階段占目標(biāo)成本控制的70%以上,，所以設(shè)計(jì)階段的限額設(shè)計(jì)體系至關(guān)重要，常規(guī)的限額設(shè)計(jì)包括以下內(nèi)容：

1.結(jié)構(gòu)性成本的限額設(shè)計(jì)：鋼筋含量指標(biāo),，混凝土含量指標(biāo)等,；

2.方案經(jīng)濟(jì)性的限額設(shè)計(jì)：停車效率指標(biāo)，可售比等,；

3.效果類方案的限額設(shè)計(jì)：裝修限額指標(biāo),、園林景觀限額指標(biāo)；

所以,，針對(duì)不同的業(yè)態(tài),，不同的產(chǎn)品線，從集團(tuán)層面制定合理的限額設(shè)計(jì)指標(biāo),，是保證成本可控的前提條件,；

7招標(biāo)合同

招標(biāo)合同的主要目的：引入合適的供方，在預(yù)期的成本指標(biāo)范圍內(nèi),，將圖紙落實(shí)成產(chǎn)品,；

合同金額與合約規(guī)劃金額的關(guān)系是：合同簽訂金額≤合約規(guī)劃金額*預(yù)留金比例

從供方管理的角度上講：引入和儲(chǔ)備合適并且數(shù)量充足的供方至關(guān)重要，供方資源的管理其實(shí)和人力資源的管理從某種程度上有點(diǎn)共通,，遵循的原則是“選,、用、育,、留”,；

從成本管理的角度上講：在有限且偏低的成本范圍內(nèi)，在既定的規(guī)則之下,，選擇相對(duì)優(yōu)秀的供方來完成圖紙所表示的工作內(nèi)容,。

8動(dòng)態(tài)成本

動(dòng)態(tài)成本管控的主要目的：超支預(yù)警,，是動(dòng)態(tài)成本的核心作用,。是在項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段,，在略偏保守的情況下，預(yù)測(cè)該項(xiàng)目在清算的時(shí)候,，應(yīng)該支出的成本,。

作為一個(gè)管控良好的動(dòng)態(tài)成本，隨著項(xiàng)目開發(fā)的逐步深入,，動(dòng)態(tài)成本應(yīng)該是逐步走低,；

動(dòng)態(tài)成本的計(jì)算原則：動(dòng)態(tài)成本=已發(fā)生成本+待發(fā)生成本

已發(fā)生成本=已簽訂合同+變更簽證預(yù)留金（在“合約規(guī)劃預(yù)留金”與“已發(fā)生變更簽證”中取大值）

待發(fā)生成本=“目標(biāo)成本金額”或“合約規(guī)劃金額”

結(jié)算

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結(jié)算：是指完成合同及圖紙約定范圍內(nèi)工作的最終費(fèi)用的計(jì)算與確認(rèn)過程。是每個(gè)項(xiàng)目最終最真實(shí)成本的體現(xiàn),，是每個(gè)造價(jià)人員,，成本人員最為熟悉的工作，這里不再過多描述,；

數(shù)據(jù)庫(kù)的更新

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數(shù)據(jù)庫(kù)更新的目的：最直接的目的就是用來指導(dǎo)新項(xiàng)目的測(cè)算,，但是這只是成本數(shù)據(jù)庫(kù)最淺層次的應(yīng)用而已，數(shù)據(jù)庫(kù)的深層次應(yīng)用來源于大數(shù)據(jù),；

大數(shù)據(jù)的發(fā)展及應(yīng)用在業(yè)內(nèi)方興未艾,，那么對(duì)于地產(chǎn)成本從業(yè)人員，如何利用好大數(shù)據(jù)這個(gè)利劍,，如何在大數(shù)據(jù)面前應(yīng)對(duì)職業(yè)挑戰(zhàn),，據(jù)根據(jù)閱讀趙豐老師的《數(shù)據(jù)的智慧》提煉一下觀點(diǎn)：

1、五大挑戰(zhàn)不可小覷

跨界協(xié)同限制：無法全面通過數(shù)據(jù)分析克服其他職能端口短板造成的投資損失及失控,；

建安比例降低：一線城市,，建安成本所占比例已經(jīng)跌至20%以內(nèi)，建安成本管控重要性下降,；

邊際效應(yīng)遞減：以規(guī)模換成本的邊際效應(yīng)降低,；

設(shè)計(jì)優(yōu)化興起：市場(chǎng)專業(yè)優(yōu)化設(shè)計(jì)公司紛紛涌現(xiàn)；

專業(yè)價(jià)值錯(cuò)配：工作量投入的重點(diǎn)與專業(yè)價(jià)值完全錯(cuò)配,；

2,、數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)彰顯價(jià)值

核心要素：一頭一尾，強(qiáng)調(diào)事前預(yù)控,，事后數(shù)據(jù)提煉,、經(jīng)驗(yàn)積累、知識(shí)管理,；

項(xiàng)目策劃：通過優(yōu)化產(chǎn)品組合,，進(jìn)行土地價(jià)值最大化、收益最大化,。

產(chǎn)品策劃：運(yùn)用價(jià)值工程,，實(shí)現(xiàn)成本適配,。

實(shí)施過程：利用歷史數(shù)據(jù)，找出各職能端口的短板,，預(yù)設(shè)成本風(fēng)險(xiǎn),，跨界協(xié)同，提升系統(tǒng)管理水平

3,、思維轉(zhuǎn)型管理變革

第一個(gè)轉(zhuǎn)型：從關(guān)注“核算業(yè)務(wù)”到關(guān)注“通過數(shù)據(jù)協(xié)調(diào)各職能端口提升管理水平,，以提升成本管理績(jī)效”

第二個(gè)轉(zhuǎn)型：從關(guān)注“成本視角”到關(guān)注“收益視角”來處理成本工作；

第三個(gè)轉(zhuǎn)型：從關(guān)注“單項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)”到關(guān)注“多項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)對(duì)標(biāo)”

第四個(gè)轉(zhuǎn)型：從關(guān)注“超支事后追責(zé)”到關(guān)注“成本超支預(yù)警機(jī)制”

4.大數(shù)據(jù)發(fā)展的五大束縛

數(shù)據(jù)不公開：房企內(nèi)部成本數(shù)據(jù)暫時(shí)不系統(tǒng)的對(duì)外公開,，全靠從業(yè)人員的私下交流,；

質(zhì)量不透明：由于不公開，故所有數(shù)據(jù)質(zhì)量（來源與準(zhǔn)確性）,，便是一個(gè)問號(hào),。

數(shù)據(jù)標(biāo)簽多：一個(gè)成本數(shù)據(jù)的標(biāo)簽要素太多，市場(chǎng)行情,，付款方式,，品牌高低，采購(gòu)規(guī)模,，質(zhì)量等級(jí),，技術(shù)要求，市場(chǎng)上很多數(shù)據(jù)標(biāo)簽要素都是缺失的,。

范圍不清晰：市面上所有的造價(jià)指標(biāo),，其背后都有相應(yīng)的承包范圍 ，各個(gè)房企由于不同的管理模式,，范圍都會(huì)有所不同,，給數(shù)據(jù)的深加工帶來巨大的困難。

項(xiàng)目成本的后評(píng)估

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項(xiàng)目成本后評(píng)估的主要目的：吸取教訓(xùn),，總結(jié)經(jīng)驗(yàn),，沉淀數(shù)據(jù)，提煉升華,，從而用于指導(dǎo)未來工作的開發(fā),。

項(xiàng)目成本后評(píng)估從哪些方面來進(jìn)行呢？不同的公司對(duì)于項(xiàng)目成本后評(píng)估有不同的要求,，但是萬變不離其宗,，不會(huì)離開這幾大方面：

1、招標(biāo)管理情況分析：招標(biāo)效率對(duì)比,、總價(jià)包干合同占比,、供方履約情況評(píng)估、招標(biāo)過程中的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)分享和慘痛教訓(xùn)的總結(jié)等,；

2,、合同管理情況分析：合同執(zhí)行情況漏洞分析,、合同標(biāo)準(zhǔn)模板的完善、合同交底要點(diǎn)的梳理等,；

3,、總體成本執(zhí)行情況：總體目標(biāo)成本與總體結(jié)算成本對(duì)比、主要合同目標(biāo)成本與結(jié)算成本對(duì)比,、變更簽證比例等,；

4,、成本經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)：過程成本優(yōu)化案例分享,、成本超支原因的深入分析、成本管理工作中的建議等,；

總結(jié)

本文主要目的在于讓地產(chǎn)成本管控的新手,，了解地產(chǎn)成本管控的基本邏輯：從拿地前的成本踏勘，到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的成本后評(píng)估的基本情況做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹,。

>房地產(chǎn)成本管控的基本邏輯,，你知道嗎？