招標書是反映招標理念,、招標重點的權(quán)威性文件,政策性強,要求文字準確、內(nèi)容全面。目前較為規(guī)范的招標書主要包括四個方面:

一,、目標物業(yè)規(guī)劃建設基本情況

1.工程概況,。包括總體建筑面積和占地面積,、功能分布,、物業(yè)棟數(shù)與樓層、地下室布局,、環(huán)境規(guī)劃,、容積率、綠化面積,、物業(yè)管理用房面積,、電梯臺數(shù)與型號等。

2.主要設備設施介紹,。包括配電系統(tǒng)(總安裝容量,、高低壓配電柜、變壓器,、備用發(fā)電機數(shù)據(jù).,、給排水系統(tǒng)(蓄水池、泵類,、消防噴淋,、化糞池、污水井,、雨水井等.,、空調(diào)系統(tǒng)、通風系統(tǒng),、消防控制系統(tǒng),、樓宇自動化系統(tǒng)等。

3.提供的目標物業(yè)設計圖和竣工圖紙目錄(圖紙附件.,。

二,、物業(yè)管理內(nèi)容

1. 房屋建筑本體、公共部分的維護,、管理;

2. 公共配套設施,、設備維護,、運行管理;

3. 公共場地、道路,、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生,、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運;

4. 公共綠化,、山水園林小品的養(yǎng)護和管理;

5. 安全護衛(wèi)及公共秩序管理;

6. 公建配套設施(便民服務網(wǎng)點,、區(qū)內(nèi)營業(yè)場所和文體活動場所.的運營管理;:

7. 樓宇自動化設備系統(tǒng)的運行、維修,、養(yǎng)護管理;

8. 交通,、車輛行駛和停泊管理;

9. 物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理;

10. 社區(qū)文化的開展;

11. 法律政策和物業(yè)服務合同中規(guī)定的其它事項,。

 

三、有關(guān)事項的說明

1,、物業(yè)管理相關(guān)事項說明,。包括以下幾項內(nèi)容:

1.物業(yè)管理范圍。指目標物業(yè)所在區(qū)范圍內(nèi)的所有物業(yè),。中標企業(yè)根據(jù)政府制定的當?shù)匚飿I(yè)管理有關(guān)法規(guī),、條例及物業(yè)服務合同對上述區(qū)域及物業(yè)實行統(tǒng)一管理、綜合服務,、自主經(jīng)營,、自負盈虧。區(qū)域內(nèi)如有后續(xù)物業(yè)或其它特殊情況應予以說明,。

2.管理期限與前期介入,。應明確中標企業(yè)管理期限(一般三年或五年選自.投標書代寫網(wǎng) yipai178.com.及起止日期。還應明確定標后中標企業(yè)何時開始介入前期管理,項目甲方在前期介入至物業(yè)管理單位正式入駐期應付的有關(guān)費用應明確,物業(yè)服務合同亦應在中標后一個固定的時間內(nèi)協(xié)商完畢,正式簽定,。

3.物業(yè)管理用房,。應根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)、條例有關(guān)規(guī)定,說明管理用房面積,、位置以及使用過程中的房租等情況,。

4.管理費標準。這是招投標關(guān)鍵項目,。應說明管理費大致范圍或由投標企業(yè)自行測算,說明此項內(nèi)容的評分標準,。最終簽訂的物業(yè)服務合同中,管理費標準一般以中標企業(yè)在標書中的報價為準。

5.公用水電費,。包括共用機電設備耗電,、公共用電及綠化與清潔用水等,公共水電費是否另行撥付或在物業(yè)管理費收支預算中體現(xiàn),以及物業(yè)管理處工作、生活用水用電如何安排等,均應明確說明,。

6.清潔衛(wèi)生和綠化服務,。應說明此項服務的范圍,、要求,特殊區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化安排及費用也應列明,。

7.物業(yè)管理酬金,。一般按每年物業(yè)管理服務費總收入的10%計提。

8.機動車輛管理,。說明管轄區(qū)域機動車輛出入口,、停車場安排及停車收費方面基本要求。`

9.維修資金,。此項直接關(guān)系到物業(yè)管理預算和管理公司責任,、義務,要明確說明,包括重大維修改造的資金安排,設備設施維修安排、維修資金收支要點以及房屋,、設備保修期內(nèi)的保修費責任單位等,。

10.商業(yè)用房。說明位置,、面積,、房租標準、產(chǎn)權(quán)歸屬,、裝修檔次等,。

11.開辦費問題。說明物業(yè)管理前期費用,、開辦費用的安排意見,。

12.員工宿舍及食堂。應說明過度期,、正常期宿舍與食堂安排情況,。

13.關(guān)于裝修管理要求。說明目標物業(yè)裝修工程基本要求,如防盜門,、裝修材料等,。

14.管理目標及獎懲辦法。招標方對管理目標的要求要明確提出,如業(yè)主客戶滿意率以及幾年內(nèi)達到建設部何等級別的考評標準等,?？梢砸笾袠藛挝唤患{風險抵押金。如達不到管理目標,可以少退或不退抵押金,如達到目標,可以另行獎勵,。風險抵押金在管理期結(jié)束時應按同期銀行利率一并歸還本息,。

15.其它事項說明。如各類標識,、道閘,、崗亭、垃圾收集與中轉(zhuǎn),、大門,、宣傳欄等一般應由建設單位配齊,。中標企業(yè)在標書中承諾的其它添置設施由投標企業(yè)投資、落實,。

 

2,、有關(guān)投標事項的說明

1.索取資料、報名及入圍,。應說明報名時間與攜帶資料目錄,、入圍通知的時間等。

2.投標書的制作,、密封及呈交,。說明投標書呈交時間、份數(shù),、打印紙規(guī)格,還應提供投標企業(yè)對目標物業(yè)項目授權(quán)委托書,。對未中標企業(yè)標書如何退還亦應列明。

3.現(xiàn)場察看,、答疑會,。一般應安排一至兩次針對目標物業(yè)的現(xiàn)場察看及答疑會,說明具體時間。

4.開標,、評標、定標,。說明開標時間,、評分辦法,宣布定標的時間、《中標通知書》送達時間以及物業(yè)服務合同簽定時間等,。

5.其它事項,。應明確要求投標企業(yè)遵紀守法,公平、公正地參與競爭,。對違紀違法行為將予以處罰,。應公布投訴電話,接受社會各界監(jiān)督。

 

四,、標書,、企業(yè)信譽及現(xiàn)場答辯項目

1、標書的項目及要求

1.投標人情況,。

2.目標物業(yè)的管理服務總體策劃,。應包括服務理念、管理模式,、管理目標,、 價格定位、實施措施等

3.組織結(jié)構(gòu),、職能分配,、人員編制以及人員培訓,、管理。

4.管理模式,、工作計劃和物資裝備情況以入管理用房安排

5.管理規(guī)章制度(只列目錄.和物業(yè)檔案資料的管理,。

6.各項管理指標的承諾及相關(guān)措施。

 

房屋及配套設施完好率

房屋零修,、急修及時率

維修工程質(zhì)量合格率及回訪率

綠化完好率

清潔,、保潔率

停車場完好率

公共設施設備完好率

主要機電設備完好率

治安案件發(fā)生率

火災發(fā)生率

有效投訴率與處理率

管理人員專業(yè)培訓合格率

維修服務回訪率

業(yè)主滿意率

其它有關(guān)指標

 

7.經(jīng)費收支預算、管理費和管理酬金標準,。

8.日常物業(yè)管理,。應包括入住期管理、裝修管理,、安全防范,、物業(yè)維修養(yǎng)護計劃、專項維修資金使用以及公共設施管理等,。

9.機電設備,、設施的管理。包括日常維修計劃,、應急搶修方案,、節(jié)能降耗措施等。

10.便民服務和社區(qū)文化活動

 

以上十個項目要求逐一列舉,體現(xiàn)全面,、規(guī)范的物業(yè)管理服務水平

 

2,、企業(yè)信譽考評項目

主要由投標人情況和已管物業(yè)服務質(zhì)量調(diào)查兩個方面。投標人情況包括管理規(guī)模,、資質(zhì),、經(jīng)營狀況、管理機制,、企業(yè)發(fā)展目標,、財務狀況及抗風險能力等;服務質(zhì)量調(diào)查應爭取靈活多樣方式,實事求事地掌握投標人物業(yè)管理真實水平。

 

3,、現(xiàn)場答辯考評項目

一般要求投標企業(yè)的公司代表,、擬選管理處主任參加答辯,分標書陳述與答辯兩部分,陳述一般不超過15分鐘,答辯時間控制15-25分鐘之內(nèi)。

 

4,、總體評分說明

標書評分時去掉最高分和最低分,信譽分和答辯分一般直接取平均分,。三項內(nèi)容的權(quán)重可按8:1:1或7:1.5:1.5。近期有些可招標單位為了增大投標企業(yè)實際管理水平的考評分量,將權(quán)重調(diào)整為7:2:1或6:2:2,。

>小區(qū)物業(yè)管理招標書制作指南