摘要：房地產(chǎn)開發(fā)全過程中包括項目決策階段,、可行性研究階段、項目設(shè)計階段、招投標(biāo)階段,、項目實施階段,、竣工結(jié)算階段等幾個階段。文章闡述了房地產(chǎn)企業(yè)管控工程造價的意義,，列舉了房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價管理方面存在的種種問題,，提出了房地產(chǎn)企業(yè)在項目決策階段、可行性研究階段,、項目設(shè)計階段,、招投標(biāo)階段、項目實施階段,、竣工結(jié)算階段如何管控工程造價的策略措施,，目的是提高對整個項目工程造價的掌控能力，降低成本,提高投資效益和社會效益,。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),；工程造價；有效控制,；管理現(xiàn)狀

一,、房地產(chǎn)項目工程造價的涵義及控制工程造價意義

所謂房地產(chǎn)項目工程造價，一般指房地產(chǎn)企業(yè)在某項目工程建設(shè)所花費的全部費用,。在當(dāng)今的市場經(jīng)濟大潮中,，各行各業(yè)的競爭越來越為激烈，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)這些年不斷發(fā)展,，已經(jīng)形成了巨大的規(guī)模，競爭的激烈程度也愈演愈烈,。要想使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益得到明顯的提高,，那么對于房地產(chǎn)企業(yè)工程項目需要做到有效地控制工程造價，通過控制工程造價成本來降低成本,，提高效益,。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程造價在國內(nèi)長期存在概算超估算、預(yù)算超概算,、決算超預(yù)算的“三超”現(xiàn)象,，嚴(yán)重困擾著建設(shè)工程投資效益。因此,，房地產(chǎn)企業(yè)必須參與建設(shè)項目全過程造價管理,，加強工程造價管控?？刂乒こ淘靸r的意義不僅是把項目投資控制在合理預(yù)算范圍之內(nèi),，更在于合理使用人力、物力,、財力,，提高投資效益,，取得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益。

二,、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理理念缺失,，管理效率低下。房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價管理方面理念的缺失,，嚴(yán)重影響了管理效率,，在工程管理的項目決策環(huán)節(jié)、設(shè)計環(huán)節(jié),、招投標(biāo)階段,、實施階段等等，管理理念與效率低下直接影響了工程執(zhí)行力,，在招投標(biāo)環(huán)節(jié)也缺乏規(guī)范性的操作,，在設(shè)計環(huán)節(jié)中如果沒有徹底的工程造價管理做保證，就無法提供有效的舉措支持對整個項目的控制,，嚴(yán)重影響工程項目整體的效益,。2.房地產(chǎn)企業(yè)造價成本控制管理的理論基礎(chǔ)薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)工程造價成本管理存在諸多問題,，很多原因在于管理方法的理論基礎(chǔ)較為薄弱,，盡管在很多工程項目中都引入了成本控制理念，但整體上缺乏對深入內(nèi)容的認(rèn)知,，也缺乏隨形勢變化而變化的實踐工作指導(dǎo)性,，導(dǎo)致在應(yīng)用過程中盲目使用，工作成效較低,，難以達到預(yù)期管控目標(biāo),。3.房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)項目前期造價控制不當(dāng)。現(xiàn)實中,，房地產(chǎn)開發(fā)單位普遍存在忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的造價控制,，而是把重點放在施工階段和工程結(jié)算階段。房地產(chǎn)企業(yè)對工程造價管理及其管理人員的作用重視不夠,，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎(chǔ)的投資估算和設(shè)計概算的作用,，造成了概算超估算，預(yù)算超概算,，結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象,。4.房地產(chǎn)企業(yè)項目工程施工過程成本控制管理不到位。在房地產(chǎn)企業(yè)項目工程施工管理過程中對成本控制管理不到位,，不能切實地將經(jīng)濟問題與技術(shù)問題有機地結(jié)合到一起,，沒有盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟管理中存在的問題，待工程竣工時才發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟問題，已無法彌補,。往往在施工過程中只重視技術(shù),、生產(chǎn)，不重視成本的節(jié)約,，不能將優(yōu)化技術(shù)方案,、改進施工工藝、降低建設(shè)成本列入到生產(chǎn)管理過程中來,，造成技術(shù)人員與經(jīng)營管理人員互不溝通,，工程造價控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，從而造成成本的人為不可控制狀態(tài),。5.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué),、合理的評價體系。房地產(chǎn)企業(yè)在一個項目開發(fā)完成后,，對已完工程在工程造價控制方面沒有科學(xué)的評價體系,，導(dǎo)致企業(yè)無法形成適合本企業(yè)的報價體系，這是對企業(yè)資源的巨大浪費,，珍貴的經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)隨著建筑物的完成而消失,。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何做到工程造價有效管控

1.房地產(chǎn)企業(yè)項目決策階段是工程造價管理的起始,。在項目的投資決策階段,，項目的經(jīng)濟決策和各項技術(shù)，對項目投資以及項目建成以后的經(jīng)濟效益有著決定性的影響,，是項目投資控制的一個很重要的階段,。具體來講，項目決策階段中,，新建的一個項目在項目建議書批準(zhǔn)以后,，工程造價咨詢機構(gòu)應(yīng)根據(jù)國民經(jīng)濟長期發(fā)展規(guī)劃、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展各行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的基本要求,，對要擬建的項目在技術(shù)上是否先進適用，經(jīng)濟上是否合理,、有利,，在社會上能否創(chuàng)造效益，資金落實情況等方面都進行全面,、充分的調(diào)查,、分析和論證，搞好可行性研究,，為決策者決定項目提供可靠的依據(jù),，投資決策階段工程造價對建設(shè)工程全過程工程造價具有縱攬全局的決定性影響。在項目可行性研究階段.需要進行投資效益分析，在這個階段,，通過應(yīng)用建設(shè)工程造價指標(biāo)計算建設(shè)項日總投資,。通過市場調(diào)查和預(yù)測，進行收入預(yù)測,，在這些基礎(chǔ)上,，進行項目財務(wù)評價，計算投資回收期和投資收益率等技術(shù)經(jīng)濟評價指標(biāo),，作為投資決策主要依據(jù),。2.設(shè)計階段是有效管控工程造價的前提。一直以來,，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍忽視建設(shè)工程前期工作階段的造價控制,，而往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段，這只能是被動控制,。要有效地控制工程造價,，必須把重點轉(zhuǎn)移到前期階段上來。影響建設(shè)工程造價的主要階段是設(shè)計階段,，在設(shè)計階段主要從以下幾方面進行造價控制,。（1）實行設(shè)計方案招標(biāo)或方案競選。設(shè)計招標(biāo)有利于競爭和設(shè)計方案的選擇,，通過招標(biāo)選擇設(shè)計方案的范圍擴大,，從而保證設(shè)計的先進性、合理性,、準(zhǔn)確性,，設(shè)計招標(biāo)還有利于控制項目建設(shè)投資，縮短設(shè)計周期,，降低設(shè)計費,，通過設(shè)計招標(biāo)評定出技術(shù)先進，功能全面,，結(jié)構(gòu)合理,，安全適用，滿足建筑節(jié)能及環(huán)境要求,，經(jīng)濟實用,，造型美觀的設(shè)計方案。（2）推行限額設(shè)計,。項目設(shè)計的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期長短,，同樣也影響建設(shè)項目以后的使用價值和經(jīng)濟效益，對于一個建設(shè)項目,，開發(fā)商要做到心中有數(shù),，而作為設(shè)計單位,，在設(shè)計中凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算,，要用數(shù)據(jù)說話,，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，在設(shè)計技術(shù)與經(jīng)濟分析上要改變設(shè)計完后再算賬,、功能決定造價的習(xí)慣作法,，開發(fā)商應(yīng)對設(shè)計方案提出限額設(shè)計要求，并為之創(chuàng)造外部條件,。（3）推進價值工程的應(yīng)用,。價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系的，使之以較低的總成本,，可靠的實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能,，從而提高產(chǎn)品價值的技術(shù)經(jīng)濟分析方法。通過功能和價值的關(guān)系,，將技術(shù)問題和經(jīng)濟問題緊密結(jié)合起來,，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法。3.工程招投標(biāo)是有效管控工程造價的關(guān)鍵環(huán)節(jié),。房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)領(lǐng)域?qū)嵭姓型稑?biāo)制,，是為了適應(yīng)市場經(jīng)濟的客觀要求，通過競爭機制,，優(yōu)化資源配置,，低成本，高質(zhì)量,，高效率地完成工程建設(shè),。在工期和質(zhì)量都得到保證和滿足的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)的目的就是選擇投標(biāo)報價最低或者評標(biāo)價最低的投標(biāo)人,，因此,，價格的競爭作為招投標(biāo)工作的核心內(nèi)容無疑成為雙方關(guān)注的焦點。（1）工程項目招標(biāo)文件的編制,，應(yīng)該做到內(nèi)容嚴(yán)謹(jǐn),、完整、準(zhǔn)確,，所提招標(biāo)條件應(yīng)公平合理,，符合有關(guān)規(guī)定。（2）要編制好標(biāo)底,。工程標(biāo)底要保證質(zhì)量,，把工程標(biāo)底控制在合理造價的下限,。應(yīng)反復(fù)審查造價水平的合理性,，是否在投資控制的范圍內(nèi),。（3）中標(biāo)后合同條款的簽定應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致,、工期合理,。工程承包合同是工程建設(shè)質(zhì)量控制、進度控制,、投資控制的主要依據(jù),，應(yīng)明確建設(shè)工期、工程質(zhì)量,、工程造價,、材料設(shè)備供應(yīng)責(zé)任、撥款結(jié)算,、交工驗收,、質(zhì)量保證期、違約責(zé)任等內(nèi)容,。要對合同全部內(nèi)容仔細(xì)閱讀和審查,，保證合同內(nèi)容的完整性、嚴(yán)謹(jǐn)性和周密性,。4.工程實施階段是有效管控造價的重要環(huán)節(jié),。工程實施階段要做到有效管控造價，需做到以下方面,。（1）選擇合理的施工方案,。對施工單位的施工組織設(shè)計進行審核，選擇技術(shù)上可行,，經(jīng)濟上合理的施工方案進行施工,。應(yīng)該結(jié)合工程項目的性質(zhì)和規(guī)模、工期的長短,、工人的數(shù)量,、機械裝備、材料供應(yīng)情況,、運輸,、地質(zhì)、氣候條件等各項具體的技術(shù)經(jīng)濟條件,，對承建單位指定的施工組織設(shè)計,、施工方案、施工進度計劃進行優(yōu)化,，最后選定最合理利用人力,、物力、財力,、資源的方案,。（2）加強圖紙會審,。加強圖紙會審，及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題,。把簽證變更提前出具,，防止窩工返工現(xiàn)象發(fā)生。確保工程簽證的客觀,、準(zhǔn)確,、及時，嚴(yán)格簽證的審核制度,，確保簽證的質(zhì)量,，由于現(xiàn)場管理人員對造價制度、定額了解不夠深入,，往往造成簽證與現(xiàn)行造價規(guī)范矛盾,，通過簽證的會簽可以很好地解決。5.竣工決算的審核是有效控制造價的必要手段,，竣工決算是反映建設(shè)工程實際造價和投資效果的文件,，及時、準(zhǔn)確地對竣工決算審核,，對于總結(jié)分析建設(shè)過程的經(jīng)驗教訓(xùn),，提高工程造價管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟資料都具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)對已竣工建設(shè)項目進行決算審核時要遵循三條原則：（1）在確定工程造價時,，堅持以現(xiàn)行的計價規(guī)范為依據(jù),，按照施工合同和招標(biāo)文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖,、結(jié)合現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進行審核,。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則、定額的組成及包含的工作內(nèi)容,、工程造價計算程序,、費用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理,，內(nèi)在聯(lián)系,，確保工程造價計算的準(zhǔn)確性（2）在結(jié)算時不能只是對圖紙和工程變更的計算審核，要深入現(xiàn)場,，細(xì)致認(rèn)真的核對,，確保工程結(jié)算的質(zhì)量，提高投資效益,。堅持深入現(xiàn)場,，掌握工程動態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工,，是否有的部分沒有施工,，是否有已經(jīng)去掉的部分沒有變更通知,，是否有在變更的基礎(chǔ)上又變了。（3）采取二審終審制,。第一審為內(nèi)審，第二審為外審,，嚴(yán)格控制每個環(huán)節(jié),，層層把關(guān)，使工程造價經(jīng)濟合理,，符合現(xiàn)行的計價規(guī)范,。總之,，從以上幾個方面可以發(fā)現(xiàn),降低工程成本事在人為,，強投資控制，降低工程成本是開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急,，必須抓緊抓好,。隨著市場經(jīng)濟改革的不斷深化，從客觀上要求開發(fā)企業(yè)發(fā)揮主觀能動性,，借鑒國內(nèi)外的先進經(jīng)驗,，從根本上解決合理確定和有效控制工程造價的問題，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,。

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作者:王亞君 單位:寧波三江勞務(wù)發(fā)展有限公司

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