設(shè)計階段的44個成本控制要點
房地產(chǎn)項目的成本控制，關(guān)鍵在設(shè)計階段（包括選材用料），要占到70%～80%的份量,，因此在設(shè)計階段應(yīng)選擇客戶認(rèn)可價值與支付代價最大差值的方案與部品,，不宜單純追求效果,，也不宜片面追求低成本,。
因此，在各階段設(shè)計和單項設(shè)計中,，都應(yīng)持續(xù)地開展方案優(yōu)化工作,，比較不同設(shè)計方案的所帶來品質(zhì)、效果,、成本,、效益等方面的差異，同時還要考慮物業(yè)維護(hù)成本,、客戶使用成本,，從中選擇最優(yōu)設(shè)計方案，兼顧長期利益和短期利益的平衡,。
▌一,、前期規(guī)劃
1.產(chǎn)品組合
實施原理：根據(jù)不同的產(chǎn)品組合，追求土地的價值最大化和項目的利潤最大化,。
優(yōu)化原則：根據(jù)項目獲取前期七對眼睛的工作成果,，綜合確定規(guī)劃設(shè)計中的最優(yōu)產(chǎn)品組合。
2.成熟產(chǎn)品選用
實施原理：使用成熟產(chǎn)品不僅能夠節(jié)約時間,、提高效率,，而且能夠大幅度地減少后期的變更簽證費用，從而降低產(chǎn)品建造成本,。成熟產(chǎn)品的大量使用是未來的一個發(fā)展方向,。
優(yōu)化原則：在符合客戶需求的前提下，盡量選用成熟產(chǎn)品,。
3.建筑體形
實施原理：建筑外部體形的長寬比例,、對稱性以及復(fù)雜程度直接影響建筑物結(jié)構(gòu)成本高低，同時建筑體形對節(jié)能產(chǎn)生較大影響。
優(yōu)化原則：高層建筑單體應(yīng)選擇對稱形式,；地層建筑盡量形體簡單,；考慮抗震及成本要求。
4.土方工程
實施原理：外運及外購?fù)练皆陧椖繉嵤┻^程中不僅耗費大量成本而且耗費極大精力,，且為隱性成本,，對客戶并無直接價值體現(xiàn)，應(yīng)盡可能減少土方外運及外購量,。
優(yōu)化原則：盡可能按原有地勢建造產(chǎn)品,，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室,，能有效減少動土量,。
5.山地建筑
實施原理：山地建筑的處理較為復(fù)雜,，因地制宜是最好的選擇,。
優(yōu)化原則：(1)根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型；(2)山地建筑贈送的地下室面積應(yīng)根據(jù)地形設(shè)計而不完全按營銷要求,。
6.合理確定組團(tuán)大小
實施原理：組團(tuán)大小對成本的影響要點是：（1）每個組團(tuán)一般需要1-2個出入口,；（2）每個組團(tuán)均有圍墻；（3）每個組團(tuán)均要考慮消防要求,；（4）每個組團(tuán)出入口均需配備專門安全管理與設(shè)施,。
現(xiàn)實中的經(jīng)驗是：如果組團(tuán)布置過小，則上述費用均大幅增加,；如果組團(tuán)布置過大,，可能的物業(yè)服務(wù)能力跟不上。
優(yōu)化原則：合理確定組團(tuán)規(guī)模,，避免組團(tuán)規(guī)模過?。幌鄬胁贾贸鋈肟?。
7.路網(wǎng)應(yīng)合理簡潔
實施原理：道路（包括基層和面層）造價遠(yuǎn)高于同等面積軟景造價,，在滿足規(guī)范與交通組織的前提下，減少不必要的道路面積代之以軟景可以節(jié)約大量的道路開支,。
優(yōu)化原則：減少路網(wǎng)的不合理曲線和彎折,，道路的設(shè)計應(yīng)充分考慮客戶的需求。
8.優(yōu)化出入口布置
實施原理：每設(shè)置一個道路出入口就意味著需增加管理人員及相應(yīng)設(shè)備費用,，并且此類費用將長期發(fā)生,，同時也會帶來一定安全隱患問題。
優(yōu)化原則：滿足消防,、交通流向疏導(dǎo)等前提下,，應(yīng)盡量減少出入口。既可節(jié)省出入口的建造成本，又可減少出入口長期的人員管理費用,。
9.布置消防分區(qū)
實施原理：消防設(shè)計規(guī)范中有對消防分區(qū)的明確要求,，各消防分區(qū)之間的消防設(shè)備有明確要求。一般而言應(yīng)盡量最大限度的布置消防分區(qū),，并使其布置的消防分區(qū)的面積盡量為其整數(shù)倍,。
優(yōu)化原則：(1)在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū),；(2)布置防火分區(qū)應(yīng)注意住宅,、商用、地下車庫（單體,、復(fù)式）的區(qū)別,。
10.控制地下室面積
實施原理：地下室造價高昂，對建造地下室的要求是：在滿足人防要求的前提下能少建則少建,。
優(yōu)化原則：嚴(yán)格控制地下室面積,。
▌二、路網(wǎng)工程
11.道路寬度
實施原理：道路寬度與道路長度一樣,，減少道路寬度同樣起到減少道路面積,、增加建設(shè)用地、節(jié)約成本開支的作用,。
優(yōu)化原則：
（1）在滿足消防與交通流量的前提下,，適當(dāng)?shù)販p少道路寬度，以節(jié)約建設(shè)用地,。
（2）注意雙車行道設(shè)置與單車行道設(shè)置,，單車行道較車行道節(jié)約占地；
（3）通過設(shè)置單車行道會車區(qū),，可以有效地滿足消防驗收需要,。
12.給水管的選擇
實施原理：壓力等級越高的管材造價越高，結(jié)合現(xiàn)場實際情況,，不同區(qū)間管道適當(dāng)選擇不同的壓力等級,。
優(yōu)化原則：著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素,，給水管經(jīng)濟(jì)合理性排序為,；PE管→焊接鋼管→無縫鋼管→鍍鋅鋼管→UPVC塑料管→球墨鑄鐵管&rarr選自.投標(biāo)書代寫網(wǎng) yipai178.com ;鋼塑管。
13.排水管的選擇
實施原理：合理進(jìn)行施工組織設(shè)計,，減少人工土方開挖量,，減少土方倒運量。
優(yōu)化原則：排水管排序為,；規(guī)格500以內(nèi),；UPVC波紋管→鋼筋混凝土管→PE波紋管，規(guī)格500以上；鋼筋混凝土管→UPVC波紋管→PE波紋管,。一般情況下,，機動車道下選用重型（Ⅱ級管或S2管材），對非機動車道下選用重型要嚴(yán)控,。
14.檢查井設(shè)計
實施原理：室外排水是由管道系統(tǒng)和檢查井系統(tǒng)組成,，檢查井系統(tǒng)的成本優(yōu)化應(yīng)從井的數(shù)量、井的規(guī)格,、井的深度以及井蓋等幾方面入手,。井太多也會影響美觀和行車方便。
優(yōu)化原則：避免設(shè)計盲目統(tǒng)一選用大規(guī)格井,；控制重型井蓋使用部位,；除機動車道外的非機動車道或綠化帶等部位嚴(yán)控采用重型，并盡量減少檢查井?dāng)?shù)量,。
15.管網(wǎng)埋深與井深
實施原理：排水系統(tǒng)中一般來說管網(wǎng)與井的深度越深,，相應(yīng)的土方工程量和建造造價都會增加。
優(yōu)化原則：減少管網(wǎng)埋深與井深,。
16.優(yōu)化管網(wǎng)走向,、長度
實施原理：管網(wǎng)的長度直接關(guān)系其造價,，管道走向設(shè)計的系統(tǒng)性則決定了管道的長度
優(yōu)化原則：優(yōu)化管網(wǎng)走向,、長度。
▌三,、單體設(shè)計
17.建筑層高
實施原理：建筑層高直接影響建筑柱,、墻體、垂直向管道管線的工程量,，一般來說建筑物每增加0.1米,，單層建筑成本增加2％左右。在高層建筑中層高的累計則會對建筑的基礎(chǔ)產(chǎn)生較大影響,。
鋼筋含量和混凝土含量是體現(xiàn)結(jié)構(gòu)設(shè)計經(jīng)濟(jì)性的最終檢驗指標(biāo),，采用限額設(shè)計能有效地對設(shè)計院的設(shè)計工作進(jìn)行約束。
優(yōu)化原則：無特殊情況,，層高采用2.8米,。
18.結(jié)構(gòu)設(shè)計
實施原理：在結(jié)構(gòu)設(shè)計中，結(jié)構(gòu)荷載和承載力均有一定系數(shù)和取值范圍,，若不對其做要求,，設(shè)計院通常取值偏于保守，對其經(jīng)濟(jì)性考慮較少,。
常用的鋼筋主要有一級鋼,、二級鋼、冷軋帶肋鋼、三級鋼等,，同樣的構(gòu)件使用不同的鋼材其經(jīng)濟(jì)性不同,，應(yīng)該對使用的鋼材種類根據(jù)不同的構(gòu)件進(jìn)行匹配。
優(yōu)化原則：向設(shè)計院下發(fā)設(shè)計限額,，跟進(jìn)設(shè)計參數(shù),。
19.防火墻設(shè)置
實施原理：專業(yè)的消防防火墻造價昂貴，規(guī)范上允許利用建筑墻體作為防火墻,。
優(yōu)化原則：盡量利用建筑墻體設(shè)置防火墻,，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設(shè)置消防分區(qū),，減少消防水幕噴淋系統(tǒng)的設(shè)置,。
20.減少沉降縫設(shè)置
實施原理：每設(shè)置一條沉降縫，不僅要增加縫自身的裝飾費用,，縫兩側(cè)也要增加柱,、墻及基礎(chǔ)的費用，因此沉降縫數(shù)量宜越少越好,。
優(yōu)化原則：在符合設(shè)計規(guī)范的情況下,，減少沉降縫設(shè)置。
21.控制地下室層高
實施原理：在地下室層數(shù)確定的情況下,，地下室層高是決定地下室埋深的主要因素,，控制層高能夠減少埋深，從而降低地下室結(jié)構(gòu)成本,。
地下室層高的確定一方面需考慮地下室停車和設(shè)備放置的需要,，另一方面應(yīng)考慮機械車位設(shè)置的可能性。
優(yōu)化原則：嚴(yán)格控制地下室層高,。
22.減少地下室層數(shù)
實施原理：地下室層數(shù),、層高以及室外地坪標(biāo)高共同決定地下室埋深，從而影響地下室建造成本,。如果通過對地下停車布置的優(yōu)化,，能在兩（一）層地下室內(nèi)解決三（二）層地下室的停車要求，無疑應(yīng)減少地下室層數(shù),。
優(yōu)化原則：嚴(yán)格控制地下室層數(shù),。
23.簡化地下室排水
實施原理：地下室內(nèi)排水通過建筑找坡實現(xiàn)，將地面水收集到排水溝,。由于地下室面積較大,，建筑找坡需進(jìn)行大量混凝土澆注，費用昂貴,。能否取消建筑找坡層,？
優(yōu)化原則：通過結(jié)構(gòu)找坡
24.優(yōu)化轉(zhuǎn)換層
實施原理：轉(zhuǎn)換層是指柱網(wǎng)的轉(zhuǎn)換,，高層建筑中由于地下室柱網(wǎng)與上部住宅柱網(wǎng)的布置差異巨大，一般設(shè)置轉(zhuǎn)換層,。轉(zhuǎn)換層由于承受上部全部荷載,，往往出現(xiàn)界面巨大的轉(zhuǎn)換梁，轉(zhuǎn)換層用鋼量與混凝土用量一般而言非常大,，設(shè)計中應(yīng)予以關(guān)注,。
優(yōu)化原則：優(yōu)化轉(zhuǎn)換層
25.優(yōu)化設(shè)備層
實施原理：設(shè)備層往往容易被忽視，設(shè)計中的保守和浪費情況也較為普遍,，結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化中不應(yīng)忽略對設(shè)備層的優(yōu)化,。
優(yōu)化原則：優(yōu)化設(shè)備層。
26.簡化屋頂造型
實施原理：坡屋面與平屋面,、老虎窗與天窗,、屋頂上造型構(gòu)件之間均存在成本差異，如何對比選型應(yīng)予考慮,。
優(yōu)化原則：既有經(jīng)濟(jì)性的比選又滿足建筑的要求,。
27.優(yōu)化外挑外掛構(gòu)件
實施原理：合理布置外挑外掛構(gòu)件能較好地提高產(chǎn)品的素質(zhì)，繁瑣和過分復(fù)雜的外挑外掛件則不僅在建筑上顯得多余,，而且增加成本支出,。
優(yōu)化原則：精減過度的外挑外掛構(gòu)件，形成建筑和成本的雙贏,。
28.鋁合金門窗
實施原理：同樣面積的門窗造價遠(yuǎn)高于建筑外墻造價,，且直接影響建筑能耗?？刂崎T窗面積不僅是建筑成本的要求,，也是建筑節(jié)能的需要,。
優(yōu)化原則：通過節(jié)能測算指標(biāo)來控制窗墻比,；避免大面積西曬玻璃的使用，日落之前可獲得較好的采光條件,，但是進(jìn)行空氣調(diào)節(jié)的費用很高,。在考慮滿足通風(fēng)要求的條件下盡量減少開啟扇數(shù)量，并注意防止空氣滲漏以及緊急出口設(shè)置,，平開窗可以較推拉窗獲得高的通風(fēng)能力,，但是開啟形式設(shè)計需要考慮風(fēng)壓作用。
根據(jù)門窗系統(tǒng)（木,、鋁,、塑）、項目產(chǎn)品定位,、建設(shè)期和使用期全壽命周期費用綜合選擇門窗五金件系統(tǒng),。避免功能不足或過剩,。慎重選擇非標(biāo)門窗系統(tǒng)，減少開模費用,。
29.欄桿欄板
實施原理：欄桿作為建筑中的重要構(gòu)件,，但卻往往容易被忽視，采用300元/米的欄桿與200元/米的欄桿總造價可能相差數(shù)十萬,。因此,，一方面應(yīng)根據(jù)客戶需求確定欄桿檔次，另一方面應(yīng)盡量使用標(biāo)準(zhǔn)化欄桿,，提高采購效率并降低成本,。
優(yōu)化原則：（1）盡量使用標(biāo)準(zhǔn)化欄桿；（2）欄桿,、欄板檔次規(guī)范化,；（3）兼顧后期的維護(hù)費用。
30.外墻裝飾
實施原理：外墻裝飾主要是建筑外立面用材,，包括石材,、面磚、涂料的使用以及外掛件（木材,、鋼構(gòu)件,、陶制品）等。
一般來說,，外立面講究裝飾精致,，能起到大幅提高建筑觀感效果的作用。同時也切忌外墻裝飾材料的堆砌,，萬科就曾經(jīng)有分公司的建筑立面方案被當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求簡化的例子,；
建筑裝飾另一個不能忽視的部分是：要考慮裝飾材料的耐久性與后期維護(hù)成本。木制品容易開裂脫漆,，鋼制品易生銹,，這些都是后期客戶投訴的隱患。
優(yōu)化原則：多方面比較,，實現(xiàn)價值最大化,。
31.部品及材料選擇（百葉、玻璃雨棚）
實施原理：實用性與美觀性相結(jié)合
優(yōu)化原則：
（1）減少百葉,、玻璃天窗等不易清洗的部品設(shè)計,，室外防腐木的應(yīng)用，減少后期的維護(hù)成本,；
（2）欄桿百葉等非承重構(gòu)件,，需控制斷面尺寸，不宜過大或過厚滿足強度和剛度即可（需注意節(jié)點構(gòu)造設(shè)計）,，間距滿足安全和遮擋要求即可,；
（3）玻璃雨蓬是由支撐系統(tǒng)與玻璃平板構(gòu)成,，一般需通過受力計算進(jìn)行設(shè)計。支撐系統(tǒng)兼顧受力與造型的功能,，玻璃主要是起到遮擋作用,。玻璃雨蓬的優(yōu)化一方面要注意玻璃的材質(zhì)與厚度，另一方面則要簡化支撐系統(tǒng),。
32.金屬構(gòu)件盡量標(biāo)準(zhǔn)化
實施原理：金屬構(gòu)件主要包括住宅的陽臺欄桿,、圍墻欄桿、空調(diào)百葉,、小院門等,，金屬構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化不僅能夠減少設(shè)計、招標(biāo)次數(shù),，體現(xiàn)規(guī)模效益,，還有利于性價比較高的金屬構(gòu)件的定型。
優(yōu)化原則：金屬構(gòu)件盡量標(biāo)準(zhǔn)化,。
33.鋼構(gòu)件的處理
實施原理：鋼構(gòu)件需區(qū)分使用場所（室內(nèi)外）,，分別采用不同的防腐處理。
優(yōu)化原則：室內(nèi)樓梯扶手,、樓梯間欄桿刷防銹漆＋調(diào)和漆即可,；室外欄桿選擇氟碳噴涂或熱鍍鋅＋靜電噴涂或熱鍍鋅＋普通噴涂。
▌四,、景觀工程
34.景觀方案
實施原理：景觀工程是項目中最能讓客戶產(chǎn)生好感的內(nèi)容之一,。在景觀工程中的幾個重要法則是：
（1）硬景成本比軟景高得多；
（2）景觀中花錢多并不一定效果好,；
（3）絕大多數(shù)的客戶對綠化的感覺比硬地鋪裝要好,；
（4）景觀中的軟硬景比例是重要的指標(biāo)；
（5）水景讓人感受親切,，同樣存在夜間噪音大,、夏日蚊蠅多、后期維護(hù)管理費用高的缺點,。
優(yōu)化原則：對景觀設(shè)計的優(yōu)化決不能簡單化---怎么省錢怎么來,；更多的要與設(shè)計銷售在溝通中與效果的把握中達(dá)到共識。另需關(guān)注細(xì)節(jié),，會有出其不意的效果（如殘疾人通道、門檻斜坡等）,。
35.景觀標(biāo)準(zhǔn)做法
實施原理：擁有多年經(jīng)驗的累計,，萬科有能力形成自己的兼?zhèn)浣?jīng)濟(jì)性與功能要求的標(biāo)準(zhǔn)景觀做法，以避免在后期的各項目設(shè)計中出現(xiàn)不同的設(shè)計方案,，增加優(yōu)化工作量,。
優(yōu)化原則：提供軟硬景觀標(biāo)準(zhǔn)做法表（如草坪,、綠籬、道路,、石材,、砌塊）及相應(yīng)價格表。
36.控制景觀構(gòu)筑物的數(shù)量與體形
實施原理：景觀構(gòu)筑物主要包括景觀橋,、墻,、亭、臺,、廊,、雕塑等。這類構(gòu)筑物造價往往較高,，使用過多對景觀效果會產(chǎn)生不利影響,。
優(yōu)化原則：控制景觀構(gòu)筑物的數(shù)量與體形。
▌五,、配套工程
37.泳池設(shè)備選型
實施原理：泳池設(shè)計成本控制要點為：嚴(yán)格按照流量,、過濾周期等參數(shù)合理選擇泳池設(shè)備中的加壓泵、沙缸,、給水管徑等主要設(shè)備,。
優(yōu)化原則：兼顧后期的運營成本。
38.智能化方案規(guī)劃比選
實施原理：智能化的設(shè)計方案決定了智能化工程的成本,，采用符合項目規(guī)劃的智能化方案能較大程度地節(jié)約智能化工程的成本,。
優(yōu)化原則：以項目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計思想和物業(yè)管理思路來確定智能化系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計方案（如,，封閉管理社區(qū)選用紅外對射周界防翻越系統(tǒng),、開放的大社區(qū)管理結(jié)合封閉的單元管理選用電視監(jiān)控加電子巡更系統(tǒng)）。
39.圍墻設(shè)計分層次
實施原理：小區(qū)內(nèi)圍墻主要包括組團(tuán)圍墻,、小區(qū)圍墻與公建（例如學(xué)校）圍墻,，組團(tuán)圍墻與小區(qū)圍墻的量所占比重較大。圍墻的造價按不同的設(shè)計檔次差別可達(dá)數(shù)倍之多,。
優(yōu)化原則：不同檔次項目選擇不同檔次圍墻,，且兼顧實用性。
40.配套面積的控制
實施原理：同一項目,，建設(shè)1萬平米的配套與建設(shè)5千平米的配套所付出的成本代價的差別是數(shù)以千萬計的,。而這些成本都需要由可銷售的產(chǎn)品來承擔(dān)，因此控制配套面積是控制配套成本的最關(guān)鍵點,。
優(yōu)化原則：（1）會所面積優(yōu)化,；（2）學(xué)校面積優(yōu)化；（3）物業(yè)用房面積優(yōu)化,；（4）架空層面積優(yōu)化,。
41.停車方式
實施原理：同樣一塊停車面積內(nèi),，科學(xué)地規(guī)劃停車方式與不合理的停車方式設(shè)計所能得到的有效車位數(shù)量是有很大差別。同樣,，從地面到地下各種停車位的建造成本有也巨大的差別,。
優(yōu)化原則：
（1）車位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大；
（2）車位建造成本由低到高的順序為：地面露天車位→首層架空車位→地上獨立車庫→半地下車位→地下車位,，具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮,。
42.配電設(shè)備布置
實施原理：配電設(shè)備的布置影響到配電房的設(shè)計以及配電房面積。
優(yōu)化原則：
（1）測算配電設(shè)備分期布置與合并布置的經(jīng)濟(jì)性,；
（2）所有供配電設(shè)備（除發(fā)電機組外的高壓柜,、變壓器、低壓柜）盡可能設(shè)在同一房間內(nèi),，確保在符合規(guī)范要求下距離最短,，以減少之間聯(lián)接線路。
43.開閉所選址
實施原理：開閉所是所有電纜的出口,，其位置直接決定了所用電纜的長度,。在電纜價格高昂的現(xiàn)階段，其長度是影響成本的一個非常重要的因素,。
優(yōu)化原則：合理布置開閉所位置,，使整體走線長度最短。
44.水泵房建設(shè)
實施原理：小區(qū)的供水往往有以下幾種方式：從市政供水管網(wǎng)直接供水,；當(dāng)市政供水管網(wǎng)壓力不夠時,，對部分高層住宅通過水泵方式加壓供水；為整個小區(qū)建設(shè)水泵房,，統(tǒng)一加壓供水,。統(tǒng)一建設(shè)水泵房往往投資在100－200萬元左右。
優(yōu)化原則：
（1）重點考慮建造水泵房的必要性,；
（2）必須建造水泵房時應(yīng)考慮建造位置及占用空間－應(yīng)以距市政接入點最近為原則,；
（3）根據(jù)項目產(chǎn)品組合（高層、小高層,、多層）,，進(jìn)行供水方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選（帶水箱變頻加壓控制系統(tǒng)；無負(fù)壓管網(wǎng)直聯(lián)式供水系統(tǒng),、市政壓力直供或多方案組合等）
