為什么企業(yè)會(huì)逐步放棄使用10余年的定額計(jì)價(jià)方式呢,？

隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷加深以及持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了持續(xù)的寒冬,，各房地產(chǎn)企業(yè)為加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度都采用“三邊工程”,，這對(duì)成本管控提出更高的要求。模擬清單就這樣應(yīng)運(yùn)而生,。

模擬清單與正常清單招標(biāo)并沒(méi)有兩樣,。只是模擬工程量清單編制水平很重要。 模擬清單是用來(lái)做單價(jià)合同的,，工程量是虛擬的,。因此清單工程量與實(shí)施的工程量越接近就越真實(shí)反映實(shí)際造價(jià)，也對(duì)減少不平衡報(bào)價(jià)有好處,。

先簡(jiǎn)單介紹一下模擬工程量清單的編制注意事項(xiàng)：

1）選擇好參照工程,，根據(jù)工程設(shè)計(jì)方案、地質(zhì)條件,、擬采用的結(jié)構(gòu)形式,、材料設(shè)備、裝飾材料及范圍等,，進(jìn)一步與建設(shè)和設(shè)計(jì)單位溝通,。選擇好一個(gè)恬當(dāng)?shù)墓こ套鰹閰⒄帐侵陵P(guān)重要的。

2）對(duì)參照工程與擬建工程的差異進(jìn)行比較,，對(duì)工程量進(jìn)行調(diào)整,。并對(duì)可能出現(xiàn)不平衡報(bào)價(jià)要注意，能在清單工程量中有預(yù)計(jì)的在清單量中反映,，清單中不能直接反映出來(lái),，可以在招標(biāo)文件中采取相應(yīng)的措施完善。

“總包合選自.投標(biāo)書(shū)代寫(xiě)網(wǎng) yipai178.com 同金額只是憑經(jīng)驗(yàn)預(yù)估出來(lái)的,，無(wú)法作為合同控制的金額”,；

“我們總包合同結(jié)算金額往往與合同金額相差很大，無(wú)法直接評(píng)判總包合同成本控制如何”,；

“過(guò)程中很多定額中沒(méi)有包含的內(nèi)容都要和施工單位扯半天,，價(jià)格不談好施工單位根本不做或者就是報(bào)個(gè)高于市場(chǎng)的價(jià)格，為了保證施工進(jìn)度,，我們只有妥協(xié)”……

在房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研過(guò)程中，以上問(wèn)題是我們經(jīng)常從成本經(jīng)理,、副總甚至總經(jīng)理口中聽(tīng)到的,，其實(shí)這些問(wèn)題的背后就是總包合同計(jì)價(jià)方式所帶來(lái)的,。

“三邊工程”在項(xiàng)目前期往往無(wú)法出一套完整的施工圖，所以無(wú)法進(jìn)行施工圖預(yù)算,，更無(wú)法通過(guò)總價(jià)包干的方式來(lái)確定總包合同金額,，現(xiàn)在大部分的企業(yè)都是采用“定額計(jì)價(jià)”方式，也就帶來(lái)了上面的困惑,。

那我們?cè)撊绾蝸?lái)扭轉(zhuǎn)這個(gè)不利的局面呢,？

孫子兵法有云：知己知彼百戰(zhàn)百勝。

那首先我們就來(lái)了解定額計(jì)價(jià),。

“定額計(jì)價(jià)”模式：招標(biāo),、施工、結(jié)算面臨成本管控風(fēng)險(xiǎn)

“定額計(jì)價(jià)”是指在建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中,，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確要求投標(biāo)人在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí),，以選用當(dāng)?shù)氐亩~作為依據(jù)，提出工程造價(jià)稅前上下浮比例的高低,，代替工程總造價(jià)的多少進(jìn)行競(jìng)標(biāo),，經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)以各投標(biāo)人所報(bào)的比例多少，結(jié)合所報(bào)工期和質(zhì)量承諾,、施工組織設(shè)計(jì)及企業(yè)施工業(yè)績(jī)等其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)審,，最終確定中標(biāo)人的一種招標(biāo)方式。

由于“定額計(jì)價(jià)”有著對(duì)招標(biāo)人能力要求相對(duì)不高以及定標(biāo)速度快的優(yōu)點(diǎn),，所以在西南大部分的企業(yè)都會(huì)采取這種模式,。經(jīng)筆者調(diào)查，在2010年前重慶本土企業(yè)都會(huì)采用“定額計(jì)價(jià)”模式,，2010年后重慶本土標(biāo)桿企業(yè)開(kāi)始逐步放棄“定額計(jì)價(jià)”,。為什么本土標(biāo)桿企業(yè)會(huì)放棄使用10余年的計(jì)價(jià)方式呢？主要原因是“定額計(jì)價(jià)”不管是在招標(biāo),、施工過(guò)程,、竣工結(jié)算上都面臨很多成本管控風(fēng)險(xiǎn)。

1. 招標(biāo)階段：風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法預(yù)知

合同總金額：“定額計(jì)價(jià)”在招標(biāo)階段只是比對(duì)工程造價(jià)稅前的下浮比例,，往往不會(huì)關(guān)注合同金額的問(wèn)題,，所以在合同簽訂時(shí)都會(huì)出現(xiàn)由招標(biāo)經(jīng)辦人或者成本部經(jīng)理根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)估算一個(gè)合同金額，這就造成合同金額無(wú)法作為成本控制的依據(jù),，在合同審批時(shí)總經(jīng)理無(wú)法評(píng)估合同金額的合理與否,，更無(wú)法知道總包合同的預(yù)計(jì)成本究竟是多少。

定額子目數(shù)量：“定額計(jì)價(jià)”模式會(huì)在合同中會(huì)約定選取某地的定額作為計(jì)價(jià)方式,，而招標(biāo)時(shí)也無(wú)法判斷定額中的子目是否完全滿足項(xiàng)目,，這也為以后因?yàn)槎~子目缺失產(chǎn)生的糾紛埋下了隱患。

定額子目單價(jià)：由于“定額計(jì)價(jià)”是采取總體下浮的方式，無(wú)法得知每項(xiàng)定額子目下浮比例是否合理,，到底施工單位賺在哪里虧在哪里,，都無(wú)法得知，更無(wú)法在過(guò)程中管控,。

2.過(guò)程階段：風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法控制

總分包界面不清：“定額計(jì)價(jià)”由于本身就是為追求快速定標(biāo)而產(chǎn)生的,，所以開(kāi)發(fā)商往往沒(méi)考慮總包合同的施工界面，合同中往往都是簽一個(gè)大的施工范圍,，這就會(huì)造成總分包界面不清晰,，總包單位往往會(huì)用這種灰色地帶選取有利潤(rùn)的部分來(lái)做，盡可能推脫利潤(rùn)少或者虧錢(qián)部分,，迫使開(kāi)發(fā)商增加分包,，加大管理難度，出現(xiàn)延誤進(jìn)度的情況,。

定額子目計(jì)價(jià)：定額由于本身的時(shí)效性限制,，造成定額子目單價(jià)與市場(chǎng)價(jià)有差異，成本管理部要投入大量精力對(duì)不同定額中的某項(xiàng)材料價(jià)格或者人工單價(jià)進(jìn)行核價(jià),，特別是變更簽證時(shí)尤為突出,，無(wú)法發(fā)揮成本控制的職能。

3.結(jié)算階段：風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法判斷

定額爭(zhēng)議：為了解決定額本身的不足,，當(dāng)?shù)亟ㄎ蛘咴靸r(jià)站會(huì)出臺(tái)很多相關(guān)配套的文件,，在辦理結(jié)算過(guò)程開(kāi)發(fā)商與施工單位中不光會(huì)對(duì)定額本身有爭(zhēng)議，也會(huì)對(duì)這些相關(guān)配套文件產(chǎn)生爭(zhēng)議,，更大的爭(zhēng)議是變更簽證如何選取合適的定額,，這不光讓開(kāi)發(fā)商面對(duì)這些問(wèn)題無(wú)法做出準(zhǔn)確的判斷，更無(wú)法判斷出結(jié)算完成的時(shí)間,，往往到后期采取打包辦理簽證變更然后討價(jià)還價(jià)的方式解決,，但這塊成本的實(shí)際情況如何其實(shí)無(wú)法判斷。

結(jié)算偏差：無(wú)法判斷結(jié)算金額的合理性,，結(jié)算與實(shí)際金額偏差過(guò)大,，雖然有的企業(yè)會(huì)采用目標(biāo)成本對(duì)比的方式，但是對(duì)單個(gè)合同金額的合理性來(lái)說(shuō)也是無(wú)法把控的,。

在“三邊工程”不能改變的情況下怎樣規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)呢,？我們建議采用模擬清單模式。

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