工程設(shè)計(jì)階段要抓住的幾個(gè)關(guān)鍵工作點(diǎn)
關(guān)于設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn),。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程的費(fèi)用中所占比例不大,，一般只占建安成本的2%左右，但對(duì)于工程造價(jià)的影響卻很大,，有時(shí)能達(dá)到75%,。一份好的設(shè)計(jì)方案，不僅要取得良好的社會(huì)效益,，還應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)的合理性。很久以來(lái),，普遍對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段重視不夠,，開(kāi)發(fā)商很少過(guò)問(wèn)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，致使項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量不高,，搞規(guī)劃的只是催設(shè)計(jì)人員出圖,，不管設(shè)計(jì)出的方案在建設(shè)時(shí)需花多少錢(qián)，造價(jià)是否合理,；設(shè)計(jì)人員只顧出圖,，不管設(shè)計(jì)在經(jīng)濟(jì)上是否合理，常常出現(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于保守,，例如結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的配筋問(wèn)題,，以全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)住宅工程為例。工程成本的提高將直接減少開(kāi)發(fā)公司的純利潤(rùn),?；蛘咴O(shè)計(jì)人員一味為了滿足開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)進(jìn)度，從而出現(xiàn)各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)不配套,、不交圈等問(wèn)題,，其結(jié)果帶到施工階段，施工現(xiàn)場(chǎng)的洽商,、變更,、返工現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。因此,，在設(shè)計(jì)階段就要有成本控制意識(shí),，抓住以下幾個(gè)工作關(guān)鍵點(diǎn)：
推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位,。開(kāi)發(fā)商在委托進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí),，應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù),、小區(qū)內(nèi)的道路等設(shè)計(jì)放在一起進(jìn)行招標(biāo),，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專(zhuān)家綜合評(píng)比,，這樣既可以優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位,，又可以促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體布局、建筑造型,、使用功能上開(kāi)拓創(chuàng)新,，在降低工程造價(jià)上下功夫。
開(kāi)展限額設(shè)計(jì),，有效控制造價(jià),。設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)政策性、技術(shù)性,、綜合性很強(qiáng)的工作,，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣，將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短,，同樣也決定項(xiàng)目建成以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益,。因此要求設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，推行限額設(shè)計(jì),。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,，均要通過(guò)計(jì)算。在設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性,，要和技術(shù)水平,、管理水平相適應(yīng)。要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性,，盡量不用那些采購(gòu)困難,、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜或依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備,；要盡量做標(biāo)準(zhǔn)化,、系列化的設(shè)計(jì)，各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)要遵循建筑標(biāo)準(zhǔn),、設(shè)計(jì)規(guī)范,、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計(jì)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,，以保證投資限額不輕易突破,。
另外，針對(duì)目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲的現(xiàn)象,，開(kāi)發(fā)商可以在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí),，增加設(shè)計(jì)變更及修改費(fèi)用額度的限制條款，如出現(xiàn)各專(zhuān)業(yè)不配套,、不交圈現(xiàn)象,，或設(shè)計(jì)變更超出施工合同價(jià)的某一比例時(shí)，則要扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi),。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)人員的一種有效的控制手段,。
要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作,，將工程變更的發(fā)生盡量終止在施工之前,。從實(shí)際情況來(lái)看，將設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷在設(shè)計(jì)階段就加以克服,，所付出的代價(jià)最小,，取得的效果最好。因此要在正式出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核,，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,，避免把設(shè)計(jì)的不足、缺陷選自.投標(biāo)書(shū)代寫(xiě)網(wǎng) yipai178.com 帶到施工階段,。
關(guān)于招標(biāo)階段的成本管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程招標(biāo)主要包括設(shè)備,、材料采購(gòu)招標(biāo)和施工單位招標(biāo)兩個(gè)方面,。開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)來(lái)選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用,。在招標(biāo)過(guò)程中進(jìn)行成本管理應(yīng)做好以下幾方面工作：
在招標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格審查投標(biāo)單位的資質(zhì),，必要時(shí)還要進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo),，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包,，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正常現(xiàn)象,。
要做好招標(biāo)文件的編制工作,。預(yù)算管理人員應(yīng)收集、積累,、篩選,、分析和總結(jié)各類(lèi)有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料,，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別,、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件,。對(duì)招標(biāo)文件中的條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn),、準(zhǔn)確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死,，少留或不留活口,，避免在后期結(jié)算時(shí)雙方扯皮。對(duì)于工程標(biāo)底要認(rèn)真進(jìn)行審查,，確保標(biāo)底質(zhì)量,，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。
合理低價(jià)者中標(biāo),。在2003年7月1日實(shí)行《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》后,，選擇中標(biāo)單位的方法是由招標(biāo)人提供工程量清單，由投標(biāo)人依據(jù)工程量清單項(xiàng)目自主報(bào)價(jià),，經(jīng)評(píng)審按照低價(jià)中標(biāo)的原則確定,。
合理低價(jià)分為兩種情況：設(shè)有標(biāo)底的，投標(biāo)報(bào)價(jià)在合理幅度內(nèi),；不設(shè)標(biāo)底的,，報(bào)價(jià)應(yīng)高于或等于其企業(yè)成本。正是基于這種評(píng)標(biāo)辦法,，投標(biāo)單位為了使招標(biāo)人可以接受報(bào)價(jià),，又能獲得盡可能多的利潤(rùn)，在投標(biāo)中均不同程度地采用投標(biāo)策略及報(bào)價(jià)技巧,，增加中標(biāo)機(jī)會(huì),。因此，作為開(kāi)發(fā)商不應(yīng)一味追求低價(jià),，在其保證工期,、質(zhì)量要求，評(píng)審技術(shù)方案可行的前提下,，還應(yīng)對(duì)其報(bào)價(jià)進(jìn)行評(píng)審,，以避免增加工程施工過(guò)程中投資控制的難度，給開(kāi)發(fā)商留下隱患,。
常見(jiàn)的問(wèn)題有不平衡報(bào)價(jià)法,、多方案報(bào)價(jià)法、低價(jià)投標(biāo)法等,。下面就不平衡報(bào)價(jià)法做簡(jiǎn)單說(shuō)明：投標(biāo)人在不影響投標(biāo)總價(jià)的前提下,，將某些分部分項(xiàng)工程的單價(jià)定的比正常水平高，某些分部分項(xiàng)工程的單價(jià)定的比正常水平低,，以期望既能中標(biāo),，又能獲利。針對(duì)這種情況，評(píng)標(biāo)人要分辨投標(biāo)人的意圖,，對(duì)多個(gè)投標(biāo)人的同類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行比較和價(jià)格分析,，最大限度地平衡不同投標(biāo)人之間在綜合單價(jià)分布上的差距，最終選出合理低價(jià)的投標(biāo)人,。
應(yīng)做好合同的簽訂工作,。通過(guò)招標(biāo)在確定了施工單位或材料供應(yīng)商之后，應(yīng)及時(shí)簽訂合同,。合同條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn),、細(xì)致，盡量減少甲乙雙方的扯皮現(xiàn)象,，使工期得以順利進(jìn)行,。
當(dāng)然，成本管理是一項(xiàng)全程管理的工作,，不僅要在前期規(guī)劃階段進(jìn)行成本控制,，在后期的施工階段也要進(jìn)行成本控制。隨著土地出讓方式,、拆遷方式的變化,，融資難度的增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力也越來(lái)越大,，因此,，加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理是開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，只有抓緊抓好,，才能使企業(yè)立足于不敗之地,。
