關于設計階段的成本控制,。設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵與重點,。盡管設計費在建設工程全過程的費用中所占比例不大，一般只占建安成本的2%左右,，但對于工程造價的影響卻很大,，有時能達到75%。一份好的設計方案,，不僅要取得良好的社會效益,，還應具有經(jīng)濟的合理性。很久以來，普遍對建設項目的設計階段重視不夠,，開發(fā)商很少過問設計方案的經(jīng)濟合理性,，致使項目的設計質(zhì)量不高，搞規(guī)劃的只是催設計人員出圖,，不管設計出的方案在建設時需花多少錢,，造價是否合理；設計人員只顧出圖,，不管設計在經(jīng)濟上是否合理,，常常出現(xiàn)設計過于保守，例如結構設計中的配筋問題,，以全現(xiàn)澆剪力墻結構住宅工程為例,。工程成本的提高將直接減少開發(fā)公司的純利潤?；蛘咴O計人員一味為了滿足開發(fā)商的設計進度,，從而出現(xiàn)各專業(yè)設計不配套、不交圈等問題,，其結果帶到施工階段,，施工現(xiàn)場的洽商,、變更,、返工現(xiàn)象屢見不鮮。因此,，在設計階段就要有成本控制意識,，抓住以下幾個工作關鍵點：

　　推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位,。開發(fā)商在委托進行設計時,，應大力引進競爭機制，積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結合的設計招標方法,，盡量將工程主體及配套的圍護,、小區(qū)內(nèi)的道路等設計放在一起進行招標，采用多家競投,，組織有關專家綜合評比,，這樣既可以優(yōu)選出好的設計單位，又可以促進設計單位在項目整體布局,、建筑造型,、使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫,。

　　開展限額設計,，有效控制造價。設計工作是一項政策性,、技術性,、綜合性很強的工作,，項目設計的優(yōu)劣，將直接影響建設費用的多少和建設工期的長短,，同樣也決定項目建成以后的使用價值和經(jīng)濟效益,。因此要求設計單位在項目設計中，推行限額設計,。凡是能進行定量分析的設計內(nèi)容,，均要通過計算。在設計時要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性,，要和技術水平,、管理水平相適應。要特別注意選用建筑材料或設備的經(jīng)濟性,，盡量不用那些采購困難,、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備,；要盡量做標準化,、系列化的設計，各專業(yè)設計要遵循建筑標準,、設計規(guī)范,、技術規(guī)定等進行設計。嚴格控制設計變更,，以保證投資限額不輕易突破,。

　　另外，針對目前設計人員經(jīng)濟觀念淡薄,，設計變更隨心所欲的現(xiàn)象,，開發(fā)商可以在簽訂設計合同時，增加設計變更及修改費用額度的限制條款,，如出現(xiàn)各專業(yè)不配套,、不交圈現(xiàn)象，或設計變更超出施工合同價的某一比例時,，則要扣罰一定比例的設計費,。采取一定的約束力是對設計人員的一種有效的控制手段。

　　要加強設計出圖前的審核工作,。加強出圖前的審核工作,，將工程變更的發(fā)生盡量終止在施工之前。從實際情況來看,，將設計方案的不足或缺陷在設計階段就加以克服,，所付出的代價最小，取得的效果最好。因此要在正式出圖前加強對設計圖紙的審核,，以求得提高設計質(zhì)量,，避免把設計的不足、缺陷選自.投標書代寫網(wǎng) yipai178.com 帶到施工階段,。

　　關于招標階段的成本管理,。房地產(chǎn)開發(fā)的工程招標主要包括設備、材料采購招標和施工單位招標兩個方面,。開發(fā)商通過招標來選擇施工單位或材料供應商,，這對項目投資乃至質(zhì)量進度的控制都有至關重要的作用。在招標過程中進行成本管理應做好以下幾方面工作：

　　在招標前應嚴格審查投標單位的資質(zhì),，必要時還要進行實地考察,，避免“特級企業(yè)投標，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包,，二級企業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象。

　　要做好招標文件的編制工作,。預算管理人員應收集,、積累、篩選,、分析和總結各類有價值的數(shù)據(jù),、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別,、分析,、評價，然后編制招標文件,。對招標文件中的條款應嚴謹、準確和全面,，工程造價及相關費用應盡量包死,，少留或不留活口，避免在后期結算時雙方扯皮,。對于工程標底要認真進行審查,，確保標底質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價的下限,。

　　合理低價者中標,。在2003年7月1日實行《建設工程工程量清單計價規(guī)范》后，選擇中標單位的方法是由招標人提供工程量清單,，由投標人依據(jù)工程量清單項目自主報價,，經(jīng)評審按照低價中標的原則確定。

　　合理低價分為兩種情況：設有標底的，投標報價在合理幅度內(nèi),；不設標底的,，報價應高于或等于其企業(yè)成本。正是基于這種評標辦法,，投標單位為了使招標人可以接受報價,，又能獲得盡可能多的利潤，在投標中均不同程度地采用投標策略及報價技巧,，增加中標機會,。因此，作為開發(fā)商不應一味追求低價,，在其保證工期,、質(zhì)量要求，評審技術方案可行的前提下,，還應對其報價進行評審,，以避免增加工程施工過程中投資控制的難度，給開發(fā)商留下隱患,。

　　常見的問題有不平衡報價法,、多方案報價法、低價投標法等,。下面就不平衡報價法做簡單說明：投標人在不影響投標總價的前提下,，將某些分部分項工程的單價定的比正常水平高，某些分部分項工程的單價定的比正常水平低,，以期望既能中標,，又能獲利。針對這種情況,，評標人要分辨投標人的意圖,，對多個投標人的同類項目進行比較和價格分析，最大限度地平衡不同投標人之間在綜合單價分布上的差距,，最終選出合理低價的投標人,。

　　應做好合同的簽訂工作。通過招標在確定了施工單位或材料供應商之后,，應及時簽訂合同,。合同條款應嚴謹、細致,，盡量減少甲乙雙方的扯皮現(xiàn)象,，使工期得以順利進行。

　　當然,，成本管理是一項全程管理的工作,，不僅要在前期規(guī)劃階段進行成本控制,，在后期的施工階段也要進行成本控制。隨著土地出讓方式,、拆遷方式的變化,，融資難度的增加，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力也越來越大,，因此,，加強項目成本管理是開發(fā)企業(yè)的當務之急，只有抓緊抓好,，才能使企業(yè)立足于不敗之地,。

>工程設計階段要抓住的幾個關鍵工作點