高層住宅的層數(shù)是如何確定的,？！
問(wèn)：高層住宅樓的常見(jiàn)層數(shù)是依據(jù)什么決定的,？
高層住宅的常見(jiàn)層數(shù)有 11 層,、18 層、26 層,、33 層等,，這些數(shù)字是如何決定的？此外,，7層以上就要有載人電梯,，請(qǐng)問(wèn)為什么是 7 層，而不是 6 層或 8 層,？
以下是不同網(wǎng)友的回答,。
A、在規(guī)范和利益間平衡的結(jié)果
11層：7層以上就要有載人電梯,，11層以上就要有消防電梯,，防火門(mén)達(dá)到乙級(jí)。因此能賺得多又花得少的就是造11層（電梯都沒(méi)有的7層多是學(xué)校宿舍樓層）
18層：11層以上開(kāi)始需要安全出口,，18層以上就要兩個(gè)了,，且11-18層樓梯間還要設(shè)計(jì)封閉的。因此賺錢(qián)又少花錢(qián)少麻煩的的就是18層
26層：19層開(kāi)始就是一類防火建筑類型了（之前都是二類）,，兩部防火電梯（也有說(shuō)三部電梯一部防火）和兩個(gè)防煙樓梯的節(jié)奏,。
現(xiàn)下很多發(fā)展快的城市會(huì)有住宅高度限制，比如80米（機(jī)場(chǎng)高度限制,，微波通道,，城市的天際線控制，城市的規(guī)劃要求神馬的）,。80/3=26層,，于是就是同時(shí)滿足住宅限制與利益最大化的層數(shù)
33層：那沒(méi)有上述限制的呢？再往上呢,？算一層3米,，我國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》規(guī)定：建筑高度超過(guò)100m時(shí)，不論住宅及公共建筑均為超高層建筑,。（國(guó)外還要滿足40層以上）,，33層再往上超100米了，無(wú)論從規(guī)范還是安全性都是另一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)了,。因此賺錢(qián)多又少麻煩的就是33層了,。
B,、前面魏昭明同學(xué)提到了各種規(guī)范對(duì)建筑層數(shù)的要求。這些規(guī)范是依據(jù)什么來(lái)確定建筑層數(shù)的呢,？為什么一部樓梯偏偏是11層,，而不是10層或12層呢？這是規(guī)范上沒(méi)有說(shuō)的內(nèi)容,，但是其原理也非常簡(jiǎn)單,，待我細(xì)細(xì)說(shuō)來(lái)。
決定一棟建筑層數(shù)的分界點(diǎn)來(lái)源多個(gè)方面,。有城市規(guī)劃指標(biāo)和環(huán)境影響的要求,，有考慮人的生理因素要求，考慮消防因素,，以及結(jié)構(gòu)因素,。
一、城市規(guī)劃的限制
首先,，城市中的建筑高度都是受城市規(guī)劃的控制,。例如規(guī)劃條件要求多層建筑，你就不能把宿舍修到七層以上,。規(guī)劃要求高度控制在100米以下,，那么設(shè)計(jì)大概就會(huì)在三十層左右。如果你北面有一棟住宅,，距離50米,，按南方1：1日照間距的要求，你的高度就不能超過(guò)50米,，一層米，大概就能蓋16層,。如果在北方,，假設(shè)日照間距為1：1.2，那么就只能蓋50/3.1/1.2取整13層,。另外現(xiàn)在地價(jià)高昂,，發(fā)展商會(huì)盡量爭(zhēng)取更高的容積率和可出售面積，也導(dǎo)致住宅建筑的高度越來(lái)越高,。從經(jīng)濟(jì)利益的角度來(lái)說(shuō),，土地的容積率指標(biāo)是決定建筑層數(shù)的決定因素。
二,、人的生理情況
這主要影響到多層和高層的分界點(diǎn),。多層建筑可以不設(shè)電梯，故考慮到人爬樓梯的體能限制,，住宅定超過(guò)七層就要設(shè)計(jì)電梯,，并且欄桿高度高于一米一以保證安全,。而宿舍是七層以上，辦公五層以上就要設(shè)電梯,。
三,、消防設(shè)施因素
這是對(duì)高層住宅建筑層數(shù)臨界點(diǎn)影響最大的一個(gè)條件。簡(jiǎn)單地說(shuō),，就是消防員的體力和云梯車的高度確定了住宅建筑的常見(jiàn)層數(shù)關(guān)系,。
消防要保證建筑防火安全，有兩個(gè)重要原則：一是保證人員安全疏散,，一般采取雙向疏散來(lái)保證,。這樣萬(wàn)一發(fā)生火災(zāi)，總有一頭能跑出去,。第二就是消防設(shè)施能保障消防員撲救,。 其實(shí)還有一個(gè)原則，就是做好防火措施,、減少可燃材料,，防止火災(zāi)蔓延。但與題目關(guān)系不大,，不贅述,。
城市中消防隊(duì)的滅火設(shè)施室外靠消防車（救人用云梯車），室內(nèi)靠消火栓,。那么消防員和消防車的極限決定了高層建筑的高度限制,。做過(guò)實(shí)驗(yàn)，消防員全副武裝快速爬上不到十層,，其體力已經(jīng)無(wú)法保證立即投入滅火戰(zhàn)斗,。故超過(guò)若干層后即要設(shè)消防電梯，以保障消防員的體力,。而普通消防云梯車的高度有限,，所以一部普通電梯+一部樓梯的最高層數(shù)11層也確定下來(lái)。否則建筑著起火來(lái),，消防員根本爬不上去了,。
再看一般的云梯車高度是50米左右（ 云梯消防車_百度百科 ），18層（18*3m=54m）以上的建筑消防就很難直接救援了,。這也是消防規(guī)范要求18層是一個(gè)坎,。18層以上，要設(shè)置防煙樓梯間,，嚴(yán)格保證疏散安全的原因了,。
而超過(guò)100米的建筑如果中部發(fā)生火災(zāi)，上部的人就很難施救了（不是每個(gè)城市都有直升飛機(jī)）,。所以規(guī)范要求超過(guò)100米的公共建筑（30層左右）,，必須設(shè)置避難層,。而且第一避難層高度不得高于45米，以方便消防施救,。而超過(guò)100米的住宅,，由于非公共建筑屬性，按當(dāng)?shù)匾筇幚?。（一般不設(shè)）
以上大概就是高層民用建筑防火規(guī)范規(guī)定樓層層數(shù)的一些原則,，這些高度折算層層數(shù)，大致就是題主所問(wèn)具體數(shù)字的來(lái)源了,。
C,、電梯和樓梯間對(duì)各方利益影響太大
做建筑設(shè)計(jì)，除非甲方提要求,，設(shè)計(jì)人員是按照規(guī)范允許的極限來(lái)做的,。這樣的好處是，在滿足規(guī)范的條件下,，最大程度的降低甲方的成本,。畢竟，拿人設(shè)計(jì)費(fèi),，替人多賺錢(qián),。
住宅的層數(shù)設(shè)定，往往也是卡著規(guī)范的允許上限來(lái)做,。這樣可以最小化建筑占地面積,，相應(yīng)減小基坑開(kāi)挖面積/減少打樁數(shù)量；擴(kuò)大綠化或者廣場(chǎng)的面積,；擴(kuò)大樓間距,；優(yōu)化日照條件，等等,。
當(dāng)然層數(shù)上限做不滿的情況也時(shí)有發(fā)生,，原因可能會(huì)奇葩到因?yàn)樵O(shè)計(jì)之前面積算錯(cuò)了，結(jié)果設(shè)計(jì)好的層數(shù),，硬是砍掉一層不建了,，也有一些相對(duì)常規(guī)的原因,，比如日照不滿足,、規(guī)劃限高、風(fēng)水,、地方法規(guī)等等,。
《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005中3.1.2條根據(jù)層數(shù)進(jìn)行了住宅分類：
一層至三層為低層住宅，
四層至六層為多層住宅,，
七層至九層為中高層住宅,，
十層及十層以上為高層住宅,；
幾乎所有的規(guī)范對(duì)住宅這種建筑類型的各種限定，都是基于這個(gè)劃分標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定的,。
比如：
《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005
5.1.5條
六層及六層以下住宅的陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于1.05m,，七層及七層以上住宅的陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于1.10m。
5.3.3條
七層及七層以上住宅建筑入口平臺(tái)寬度不應(yīng)小于2.00m,。
像以上這些細(xì)碎的規(guī)定太多,，不一一例舉。但是,，對(duì)建安成本來(lái)說(shuō),，這些是可以忽略的，根本不產(chǎn)生影響,。
正真的對(duì)建安成本,、得房率這些關(guān)乎各方利益的指標(biāo)影響較大的，主要是電梯和樓梯間：
1.電梯
《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-2011
6.4.1：
屬下列情況之一時(shí),，必須設(shè)置電梯：
1 七層及七層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)1選自.投標(biāo)書(shū)代寫(xiě)網(wǎng) yipai178.com 6m時(shí),；6.4.2：
十二層及十二層以上的住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái),，其中應(yīng)設(shè)置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯,。
《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95
6.3.1：
下列高層建筑應(yīng)設(shè)消防電梯：
6.3.1.3 十二層及十二層以上的單元式住宅和通廊式住宅。
所以,，不想設(shè)置電梯,，可以做到六層，只想設(shè)置一部電梯可以做到十一層,。電梯增加造價(jià),，又影響得房率，一般也沒(méi)有甲方拿有電梯作為賣點(diǎn),。
2.樓梯間
《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95
6.2.3.1 十一層及十一層以下的單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間,，但開(kāi)向樓梯間的戶門(mén)應(yīng)為乙級(jí)防火門(mén)，
6.2.3.2 十二層及十八層的單元式住宅應(yīng)設(shè)封閉樓梯間,。
6.2.3.3 十九層及十九層以上的單元式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間,。
6.2.4 十一層及十一層以下的通廊式住宅應(yīng)設(shè)封閉樓梯間；超過(guò)十一層的通廊式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間,。敞開(kāi)樓梯,、敞開(kāi)樓梯間、封閉樓梯間,，防煙樓梯間,，是逐級(jí)遞增，越來(lái)越高防火規(guī)格的垂直疏散逃生通道。
所以,，不想設(shè)置封閉樓梯間可以做到十一層,，不想設(shè)置防煙樓梯間可以做到十八層。防煙樓梯間還需要設(shè)置防煙前室和正壓送風(fēng)管道,，都是需要占用公共面積降低得房率的,，在國(guó)內(nèi)，民眾還完全沒(méi)有公共面積也是我家的一部分,；安全級(jí)別的提高對(duì)我也是一種保護(hù)這類觀念,。
另外：《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005
9.2.2 四級(jí)耐火等級(jí)的住宅建筑最多允許建造層數(shù)為3層，三級(jí)耐火等級(jí)的住宅建筑最多允許建造層數(shù)為9層,，二級(jí)耐火等級(jí)的住宅建筑最多允許建造層數(shù)為18層,。
耐火等級(jí)逐級(jí)提高，對(duì)構(gòu)件的要求也相應(yīng)提高,。
至于33層,，只是卡著建筑總高度不超過(guò)100m來(lái)做。
超過(guò)100m就是超高層建筑了,，先不說(shuō)規(guī)范對(duì)于各個(gè)專業(yè)各種嚴(yán)格,，單就是要設(shè)置避難層，就夠所有利益相關(guān)喝一壺的了,，誰(shuí)受得了那個(gè)公攤面積,。
其實(shí)，如果做2.8m的層高,，是可以做到35層的,，只是現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)基本是按照2.9m層高在做，33層也只是當(dāng)時(shí)3m層高留下來(lái)的習(xí)慣做法罷了,。
至于26層,，我不知道。
D,、來(lái)算算公攤面積吧
六層以下,，只有一個(gè)樓梯間，一層的公攤只有十幾平米,，一梯兩戶,，每戶不到十平米，而且可以做到南北通透,，算是用起來(lái)最好的戶型了,。
七到十一層，增加一個(gè)擔(dān)架電梯,，多五六平米,，另外增加管道井和電井，每戶分?jǐn)傇黾游迤矫?，又有電梯,，容積率也可以大大提升，對(duì)于一些房地產(chǎn)不很繁榮的小地方來(lái)說(shuō),，很合適,。
十二層開(kāi)始要設(shè)置消防電梯，但是要增加一個(gè)消防電梯前室以及對(duì)應(yīng)的正壓送風(fēng)風(fēng)井,，如果還是一梯兩戶,，每戶要增加五六平米的公攤，這時(shí)候每戶總的公攤就超過(guò)20平米了,，對(duì)于現(xiàn)在賣的最好的八十九十平米的房子來(lái)說(shuō),，得房率已經(jīng)到了75%了。
超過(guò)十八層以后,，要求每個(gè)單元要有兩個(gè)樓梯間,，每個(gè)樓梯間都要有前室，同時(shí)管井也會(huì)大幅增加,，基本上會(huì)比十八層一下增加二十到三十平米的公攤面積,，繼續(xù)一梯兩戶那是難以想象的，一戶80平米的住宅,，使用面積不足40平米,，得房率不到50%。所以十八層以上的住宅很少有一梯兩戶的了,。
超過(guò)二十六層,，結(jié)構(gòu)要求增加，建筑含鋼率大大提提升,，看起來(lái)一樣的戶型,，建造成本大大提升，開(kāi)發(fā)商一般是不樂(lè)意做的,。
超過(guò)33層,，層高2.9米，室內(nèi)外高差1.2米,，已經(jīng)97米了,，如果底部有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，那這就是普通高層的上限了,。超過(guò)一百米的超高層建筑就已經(jīng)沒(méi)有現(xiàn)行規(guī)范依據(jù)了,，一切都要摸著石頭過(guò)河，然后由國(guó)家超限研究會(huì)專項(xiàng)審批通過(guò),。這對(duì)住宅來(lái)說(shuō)已經(jīng)是很不值當(dāng)?shù)氖虑榱恕?/p>
