近年來伴隨著中國經(jīng)濟的快速成長,，全國各地均不同程度地出現(xiàn)了對超高層商業(yè)項目的建設(shè)需求,，其中建筑高度400米~600米的超高層項目有著全面興起的態(tài)勢，現(xiàn)今中國已經(jīng)是世界上擁有已建和在建超高層建筑數(shù)量最多的國家,。然而,，由于時至今日國內(nèi)工程造價管理仍處于市場化改革時期，多種計價模式并存,、計價制度不完善,、計價依據(jù)無法完全滿足市場需要、各方主體計價行為不規(guī)范等問題仍然存在,，加之450米以上超高層建筑在建設(shè)時間和地域上差異較大且數(shù)量偏少等原因,，使得我國在超高層建筑工程投資管理方面始終沒有形成系統(tǒng)化的成熟經(jīng)驗和方法。盡管當前已有BIM等新興技術(shù)管理工具出現(xiàn)，但超高層商業(yè)建筑特殊的工程性質(zhì)決定了其造價管理的復雜性與困難度仍然遠超一般項目,。

超高層商業(yè)建筑造價管理的特點與難點

超高層商業(yè)建筑往往都具備建筑高度高,、單體規(guī)模大、造型獨特,、業(yè)態(tài)復雜,、施工周期長、施工技術(shù)超常規(guī)等特點,。因此，采用傳統(tǒng)的造價管理方法很難全面對其投資費用進行有效管控,。

由于幾乎沒有近似項目可參考,，在初始決策與前期設(shè)計階段，超高層項目總體與各子項工程價格的計算與目標成本的確定,，總是充斥著各種困難與不確定性,，造成與之關(guān)系密切的各項技術(shù)經(jīng)濟方案比選優(yōu)化工作難以順利展開，龐大的建筑規(guī)模和高度復雜的功能需求也使建設(shè)單位很難在這一時期對整個項目各業(yè)態(tài)的分布及功能需求做出全面深入的考察和決策,。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計,，在項目建設(shè)各階段中，投資決策階段影響工程造價的程度最高,，達到70%~90%,，所以前期階段工程總投資計算的失準和需求定位決策的偏差可能使整個項目后續(xù)造價工作處于非常被動的狀態(tài)，甚至最終引發(fā)“三超”現(xiàn)象而使工程投資方蒙受重大經(jīng)濟損失,。

除此以外,，超高層建筑項目從決策到實施都有大量設(shè)計、施工,、管理,、采購單位參與其中，由此產(chǎn)生數(shù)以千計的合同并形成相互銜接,、彼此影響的繁雜履約界面,，超長的施工周期又會使合同履行雙方所承受的政策與市場風險進一步加大。如果在合約策劃和招投標階段不對合同類型,、履約界面,、技術(shù)要求、商務條款進行全面梳理和深度評估,，則在項目施工過程中就會出現(xiàn)大量工程變更,、現(xiàn)場簽證甚至高額索賠，為整個項目投資管控埋下巨大隱患,。

由此可見,，如何借助各種技術(shù)經(jīng)濟管理手段在項目前、中期階段最大限度落實工程建設(shè)需求，準確合理的計算項目總體與分項工程造價,，尋找費用優(yōu)化的重點專業(yè)及主要方向,，周密策劃并深度評估各類咨詢與工程服務合同，是超高層商業(yè)建筑工程造價管理工作的關(guān)鍵所在,。

超高層商業(yè)建筑工程造價的確定方法

超高層建筑的特殊性決定了在項目初始階段的實際工作場景中,，很難通過單一或常規(guī)方式對工程造價進行較為準確的預測。我們只能基于對有限技術(shù)經(jīng)濟資料的理解與分析,，先將綜合的建筑系統(tǒng)分解為若干相對簡單和獨立的子系統(tǒng),，再根據(jù)各子系統(tǒng)的屬性與特點分別采用與之相適應的方法（表1）進行估算后再匯總的方式來確定建設(shè)項目總體工程造價。

（一）與建筑超高屬性關(guān)聯(lián)度較低的工程費用估算

通過對超高建筑綜合系統(tǒng)的分解與歸類整理可以發(fā)現(xiàn),，部分建筑子系統(tǒng)與超高層建筑的超高屬性關(guān)聯(lián)程度較低,，如基坑支護與降水、總平,、景觀,、精裝、人防,、保溫,、防水、砌筑,、抹灰,、排管、布線等工程等均不會因為建筑超高而出現(xiàn)造價的特異性（超高降效納入措施項目中進行考慮）,。這意味著此類系統(tǒng)可以通過以往累積的“非超高層項目”造價指標結(jié)合擬建工程初步或詳細地勘資料,、項目開發(fā)總進度計劃表、方案或初步設(shè)計圖紙（含業(yè)態(tài)功能定位與設(shè)計參數(shù)表）等資料對其費用進行詳細測算并取得準確度較高的造價預估值,。

（二）與建筑超高屬性關(guān)聯(lián)度較高的工程費用估算

結(jié)構(gòu),、幕墻、大型設(shè)備,、施工措施則是超高層項目工程費用估算中真正的難點,。顯而易見，超高層項目的結(jié)構(gòu)形式,、立面造型,、設(shè)備選型、施工措施都與常規(guī)項目存在重大區(qū)別,，這些差異主要包括：

1）結(jié)構(gòu)主體采用的混凝土強度等級（標號）超高,；2）結(jié)構(gòu)主體混凝土構(gòu)件截面尺寸超大、超厚,；3）鋼筋配置數(shù)量超密,，截面配筋率與配箍率超大,；4）結(jié)構(gòu)主體采用高建鋼等特殊鋼材；5）建筑外立面造型獨特,；6）為實現(xiàn)超高垂直運輸而采用的超高速電梯,；7）超高建筑施工所必須采取的特殊工藝措施；

結(jié)構(gòu),、幕墻,、大型設(shè)備、措施四個子系統(tǒng)是受建筑超高影響較大的專業(yè)工程,，同時也是占建筑安裝工程費用比例最大的部分,，對它們進行準確的費用測算，是合理確定超高層建筑工程造價的重要基礎(chǔ),。

（1）結(jié)構(gòu)工程費用估算

通過對國內(nèi)已建或在建的超高層建筑進行對比可以發(fā)現(xiàn),，“勁性鋼結(jié)構(gòu)混凝土核心筒+外框筒巨柱+伸臂鋼桁架層+帶型鋼桁架+鋼結(jié)構(gòu)塔冠”是最為主要的結(jié)構(gòu)形式。同時在抗震設(shè)防等級相同,，基本風壓荷載設(shè)計值相近的情況下，各超高層建筑勁性鋼結(jié)構(gòu)（鋼筋）混凝土構(gòu)件的體積含鋼量基本處于較為穩(wěn)定的數(shù)值浮動區(qū)間,。所以,，可以根據(jù)初步設(shè)計圖紙，通過廣聯(lián)達軟件建?？锼慊炷僚c模板工程量,，再據(jù)此推算出相應的鋼結(jié)構(gòu)（鋼筋）工程量，最終確定結(jié)構(gòu)工程總費用,。

為了確保最終估算的合理性,，可采用ISM多元線性回歸分析法對測算結(jié)果進行校核。這里需要注意的是,，在使用回歸分析法時我們應該盡量根據(jù)建筑設(shè)計參數(shù)層級選擇影響因子權(quán)重大且彼此之間無明顯制約關(guān)系的獨立性參數(shù)（圖1）,，以確保因變量的準確性不會因為自變量之間存在高度線性相關(guān)導致最終檢驗值出現(xiàn)較大誤差。

（2）幕墻工程費用估算

在項目前期設(shè)計階段BIM可視化建筑模型尚未搭建完成的情況下,，針對由二維平面單元式幕墻組成的異形外立面,，我們可以采用設(shè)計給定坐標點位參數(shù)（圖2）的方式，借助Excel軟件對其幕墻面積進行準確計算,，其誤差率可以控制在2%以內(nèi),。而由三維曲面單元式幕墻組成并具備平滑過渡特征的異形外立面，則采用樓層平均斷面法對其幕墻工程量進行匡算,。兩種估算結(jié)果均可以借助方案設(shè)計階段SketchUp草圖模型的表皮材質(zhì)數(shù)量統(tǒng)計功能進行校核,。

（3）設(shè)備工程費用估算

超高層建筑與普通項目在大型設(shè)備工程方面差異性較大的部分主要是超高速電梯。在項目的前期設(shè)計階段,，設(shè)計單位已經(jīng)可以提出較詳細的電梯技術(shù)參數(shù)配置表,，在結(jié)合建設(shè)單位使用需求的基礎(chǔ)上,，通過市場詢價可以準確的對其費用進行預估。

（4）措施工程費用估算

由于各類超高層項目在工程界面,、承包范圍,、管理形態(tài)、合同模式,、計價方法,、清單類型、費用歸類等方面都存在較大差異（表2）,，導致各項目之間措施費用的內(nèi)涵不盡相同,，加上超高層建筑數(shù)量稀少，沒有大量歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)可供分析利用,。而政府所頒布建設(shè)工程定額又不適用于200米以上建筑工程項目措施費用的計價,，使超高層項目措施費用測算難的問題變的更加突出。

除此以外,，超高層建筑項目所采用的部分特有技術(shù)措施,，也會因為工程項目的建造特點與所處環(huán)境不同而產(chǎn)生較大區(qū)別。例如,，超高層項目廣泛采用的智能頂升鋼平臺模架系統(tǒng),，它需要根據(jù)核心筒平面布局與豎向筒壁收縮規(guī)律進行定制。而動臂式起重塔機,、施工電梯,、超高混凝土泵等大型垂直運輸設(shè)備也會隨建筑高度變化和生產(chǎn)技術(shù)進步等原因在選型與配置上出現(xiàn)諸多差異（表3）。這些因素也從客觀上導致了超高層建筑措施費用在總體上沒有明顯的規(guī)律性可循,。

超高層商業(yè)建筑工程造價的優(yōu)化建議

超高層建筑設(shè)計相較一般工程設(shè)計而言具備難度大,、專業(yè)多、范圍廣等特點,，所以對后續(xù)造價的影響程度可能更為明顯,。以鋼結(jié)構(gòu)、幕墻,、精裝修為重點進行設(shè)計優(yōu)化,，可以取得很好的費用節(jié)約效果，從而為總體費用的控制工作創(chuàng)造有利的條件,。

（1）鋼結(jié)構(gòu)工程造價優(yōu)化要點

超高層鋼結(jié)構(gòu)費用占比大,，是超高層項目工程投資費用優(yōu)化的重中之重，其主要優(yōu)化方向包括鋼構(gòu)件類型,、尺寸,、連接方式、防火涂料四個方面,。其中：

A）鋼構(gòu)件類型對焊接,、安裝費用有較大影響,，例如根據(jù)建筑部位適當選擇軋制型鋼與焊接型鋼，可在保證工程施工質(zhì)量的前提下有效降低構(gòu)件安裝費用,；

B）鋼構(gòu)件尺寸與構(gòu)件重量聯(lián)系較為緊密,，適當分割鋼構(gòu)件尺寸并控制大型綜合鑄鋼件的數(shù)量則有利于降低構(gòu)件安裝與吊裝費用；

C）鋼構(gòu)件的連接方式可影響到高強螺栓的使用數(shù)量,、焊接數(shù)量以及構(gòu)件安裝難度,，根據(jù)建筑部位優(yōu)化連接方式可有效降低鋼結(jié)構(gòu)安裝費用；

D）鋼結(jié)構(gòu)防火涂料應根據(jù)其所處位置,、重要性程度,、是否外露可選自.投標書代寫網(wǎng) yipai178.com 視等因素適當優(yōu)化選擇使用高級、普通,、厚型,、薄型防火涂料，也可以有效降低鋼結(jié)構(gòu)工程價格,。

（2）外立面工程造價優(yōu)化要點

超高層的外立面裝飾由于工程量巨大,，同時兼具保溫、隔熱,、防水,、裝飾等多種使用與裝飾功能，所以它即是超高層建筑設(shè)計效果與施工質(zhì)量的重點關(guān)注對象,，也是工程造價控制的關(guān)鍵點。其主要優(yōu)化方向包括外立面類型,、尺寸,、表面處置工藝、配比等方面,，其中：

A）根據(jù)建筑設(shè)計意圖及使用需求對外立面裝飾材料的類型及其配比進行優(yōu)化,。如在同樣采用玻璃幕墻的情況下，在超高層建筑的入口與低區(qū)部位,，優(yōu)先選擇框架式玻璃幕墻有利于降低工程造價,。金屬或石材幕墻則應根據(jù)建筑呈現(xiàn)效果及功能分區(qū)進行優(yōu)化，如涉及酒店,、會議中心,、展覽中心、音樂廳入口和大堂等有較高裝飾需求的區(qū)域和其他重要性稍次的區(qū)域應分區(qū)進行優(yōu)化,；

B）外立面材料的尺寸直接影響安裝與吊裝難度,，在不影響建筑視覺效果的情況下適當分隔外立面裝飾材料尺寸是降低工程造價的有效方法；

C）幕墻龍骨則可根據(jù)其所處位置,、是否可視,、有無裝飾要求等因素分別選擇陽極氧化,、粉末噴涂、氟碳噴漆等不同的金屬表面處置工藝來降低幕墻工程費用,。

（3）精裝修工程造價優(yōu)化要點

超高層建筑往往集辦公,、會議、展覽,、酒店,、零售等多重業(yè)態(tài)與使用功能于一體。所以,，在項目前期立項與初步設(shè)計階段就應深入研究并明確各功能業(yè)態(tài)的配比及各業(yè)態(tài)內(nèi)部的使用需求和營造檔次,。在前期階段借助各專業(yè)顧問的意見并結(jié)合建設(shè)單位自身對項目的定位與需求，最大限度明確室內(nèi)區(qū)域的布局,、功能,、定位、風格,、標準,，既是前期費用優(yōu)化的重點，也是減少后期工程變更的重要前置工作之一,。

>超高層建筑造價重難點分析