高質(zhì)量模擬清單的編制方法
近年來(lái),，為了縮短項(xiàng)目建設(shè)周期,，加快資金周轉(zhuǎn),，絕大多數(shù)的地產(chǎn)商會(huì)采用模擬清單招標(biāo)，簽訂暫定總價(jià)合同,，后期重計(jì)量轉(zhuǎn)固定總價(jià)合同的方式進(jìn)行招標(biāo),。因此,，高質(zhì)量的清單就顯得格外重要,，一方面可以招到有競(jìng)爭(zhēng)力的總包,，同時(shí)有效控制目標(biāo)成本、縮小暫定總價(jià)與固定總價(jià)之間的差距,，降低后期履約風(fēng)險(xiǎn),。
那么，什么樣的清單才能稱(chēng)之為高質(zhì)量呢,？高質(zhì)量的清單有以下特點(diǎn)：界面清晰,、列項(xiàng)完備、計(jì)量準(zhǔn)確,、統(tǒng)一口徑,。界面清晰指的是清單范圍,、列項(xiàng)與界面劃分保持一致,，做到不重不漏,；列項(xiàng)完備指的是在項(xiàng)目現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上列項(xiàng)，模擬一些常規(guī)清單,，并設(shè)置自主報(bào)價(jià)清單,，將風(fēng)險(xiǎn)控制在招標(biāo)階段；計(jì)量準(zhǔn)確指的是找到合適的對(duì)標(biāo)項(xiàng)目,，依據(jù)含量模擬工程量,，并結(jié)合限額指標(biāo)、以往經(jīng)驗(yàn),、實(shí)際估算等修正工程量,，使得更接近重計(jì)量工程量；統(tǒng)一口徑指的各投標(biāo)單位獲得的清單信息一致,，報(bào)價(jià)口徑一致,。
下面從幾個(gè)方面來(lái)談?wù)勅绾尉幹埔环莞哔|(zhì)量的模擬清單。
一,、整理項(xiàng)目產(chǎn)品信息
項(xiàng)目產(chǎn)品信息反映了項(xiàng)目的基本情況,，包括產(chǎn)品業(yè)態(tài)、單體數(shù)量,、單元數(shù),、戶(hù)數(shù)、建筑面積等,。項(xiàng)目產(chǎn)品信息一方面可以驗(yàn)證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的合理性,，更重要的是用來(lái)模擬工程量，使得工程量更加準(zhǔn)確,，防止因?yàn)楣こ塘坎缓侠?，影響投?biāo)單位報(bào)價(jià)，或者采用不平衡報(bào)價(jià)策略,；另一方面,，對(duì)于甲方來(lái)講，需要做到成本可控,，模擬工程量越接近重計(jì)量工程量,，越有利于成本管控。
二,、了解合約規(guī)劃,、目標(biāo)成本
合約規(guī)劃是依據(jù)項(xiàng)目整體建設(shè)周期，針對(duì)每一合同介入時(shí)間列出的詳細(xì)計(jì)劃表,。目標(biāo)成本是成本管控的上線,，根據(jù)不同階段分為方案版和實(shí)施版,。了解目標(biāo)成本一方面可以在上線范圍內(nèi)模擬量?jī)r(jià)，另一方面如果后期施工圖重計(jì)量超目標(biāo)成本時(shí),，需要設(shè)計(jì)優(yōu)化才可實(shí)施,。
三、明確標(biāo)段信息
標(biāo)段信息反映了甲方對(duì)于項(xiàng)目操作的主要思路,，包括標(biāo)段劃分,、交付狀態(tài)（毛坯、精裝）,、是否采用裝配式,、裝配率多少、擬設(shè)計(jì)哪些構(gòu)件用于裝配式,，以及各信息所對(duì)應(yīng)的單體等,，這些都會(huì)直接影響模擬清單的界面、列項(xiàng)及工程量,。
四,、明確招標(biāo)范圍
招標(biāo)范圍包括專(zhuān)業(yè)劃分、界面劃分,、材料劃分,。
專(zhuān)業(yè)劃分包括總包、甲指乙分包,、甲分包,。其中，甲指乙分包是指甲方指定分包單位,，但分包單位與總承包人簽訂合同,；甲分包是指甲方直接分包，并與分包單位直接簽訂合同,。
界面劃分指的是不同施工單位之間的移交界面,，例如總包與精裝的界面劃分。
材料劃分包括甲供材,、甲指乙供材,、乙供材。其中,，甲供材是指甲方直接與供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合同的材料,；甲指乙供材是指甲方指定品牌或者供應(yīng)商，由乙方與供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合同的材料,。該部分材料通常在招標(biāo)時(shí)以暫定價(jià)的形式出現(xiàn),。
以上這些將直接影響模擬清單的界面和列項(xiàng)。
五、尋找對(duì)標(biāo)項(xiàng)目
對(duì)標(biāo)項(xiàng)目指的是各方面與本項(xiàng)目近似的項(xiàng)目,，包括地區(qū),、業(yè)態(tài)、招標(biāo)時(shí)間等,，無(wú)論是在招標(biāo)階段還是在清標(biāo)階段尋找對(duì)標(biāo)項(xiàng)目,，目的是為了讓本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)更接近市場(chǎng)，從而有效的反映市場(chǎng)的價(jià)格水平,，同時(shí)保持競(jìng)爭(zhēng)的充分性,。
六、了解限額設(shè)計(jì)
限額設(shè)計(jì)指的是甲方對(duì)設(shè)計(jì)院在關(guān)鍵指標(biāo)上提出的“紅線”要求,。常見(jiàn)的有鋼筋、混凝土含量,、窗地比,、墻地比、地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)層高等,。需要注意的是,，設(shè)計(jì)和成本對(duì)于含量的口徑不盡相同。通常情況下,，設(shè)計(jì)提到的鋼筋不包含二次結(jié)構(gòu)鋼筋,；混凝土不包含二次結(jié)構(gòu)、墊層等,。
七,、利用總圖模擬工程量
總平面圖主要表示整個(gè)建筑基地的總體布局，具體表達(dá)新建房屋的位置,、朝向以及周?chē)h(huán)境（原有建筑,、交通道路、綠化,、地形等）基本情況的圖樣,。總圖是最重要的,，也是最容易被忽視的,。在編制模擬清單時(shí)，可以利用總圖來(lái)模擬屋面,、外檐,、散水、地庫(kù)外墻,、頂板防水等工程量,，比利用對(duì)標(biāo)項(xiàng)目模擬的工程量更加準(zhǔn)確。
八、營(yíng)造做法的列項(xiàng)方法
根據(jù)是否明確營(yíng)造做法,，在編制模擬清單時(shí),，有以下兩種情況：
1、設(shè)計(jì)院提供了營(yíng)造做法或者甲方有標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)造做法,，這種情況按照正常編制清單列項(xiàng)即可,；
2、如果沒(méi)有營(yíng)造做法做為編制依據(jù)時(shí),，列項(xiàng)時(shí)需充分考慮類(lèi)似項(xiàng)目的常規(guī)做法,，并在此基礎(chǔ)上補(bǔ)充列項(xiàng)（可參考第九條第一點(diǎn)做法）。
九,、編制模擬清單的幾點(diǎn)小技巧選自.投標(biāo)書(shū)代寫(xiě)網(wǎng) yipai178.com
1,、增加每增減一個(gè)混凝土標(biāo)號(hào)、每增減5mm厚水泥砂漿找平層,、細(xì)石混凝土找平層,、每增減1mm厚抹灰砂漿、粉刷石膏,、每增減5mm厚的保溫層等列項(xiàng),。防止施工圖超出常規(guī)設(shè)計(jì)導(dǎo)致模擬清單漏項(xiàng)。
2,、在措施項(xiàng)目中增加自主報(bào)價(jià)列項(xiàng),，允許投標(biāo)單位根據(jù)自身的情況補(bǔ)充措施列項(xiàng)及報(bào)價(jià)，大多數(shù)合同約定措施費(fèi)總價(jià)包死,，這樣可以有效的控制成本,。
3、在“其他項(xiàng)目清單-計(jì)日工費(fèi)用”表中,，分別對(duì)人工,、材料、機(jī)械等列項(xiàng),，因項(xiàng)目施工過(guò)程中很可能發(fā)生,，所以在招標(biāo)階段要求投標(biāo)人對(duì)其進(jìn)行報(bào)價(jià)，為后期簽證變更保留價(jià)格依據(jù),，減少后期扯皮,。充分利用投標(biāo)報(bào)價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)性，盡量收集報(bào)價(jià),、壓低報(bào)價(jià),。
4、如果采用港式清單或者表格清單,，要按照甲方的工程量計(jì)算規(guī)則列項(xiàng),，例如鋼筋接頭是單獨(dú)列項(xiàng)還是在鋼筋報(bào)價(jià)中綜合考慮、二次結(jié)構(gòu)是單獨(dú)列項(xiàng)還是在砌塊報(bào)價(jià)中綜合考慮等。對(duì)于項(xiàng)目特征和工作內(nèi)容需要描述清楚,，明確報(bào)價(jià)基數(shù),，甚至明確填報(bào)位置，必要時(shí)可以采用鎖定表格的方法,，目的是為了各投標(biāo)單位在同一口徑下報(bào)價(jià),，為后期清標(biāo)提供方便。
總之,，編制模擬清單是招標(biāo)過(guò)程的重要環(huán)節(jié),，是成本管控的重要手段。多思考,、勤實(shí)操,、多借鑒、常積累,，相信你也能做出一份高質(zhì)量的模擬清單,。你有什么關(guān)于編制模擬清單的心得？歡迎在評(píng)論區(qū)交流討論,。
