地下車庫成本控制方法
中海作為房地產(chǎn)行業(yè)絕對的利潤老大,，即使在全行業(yè)的利潤跌破10%,，凈利潤率仍然達到了23%，秒殺萬科,、知名地產(chǎn),、恒大等標(biāo)桿房企。而中海地產(chǎn)的利潤率能甩出對手幾條街,，主要在于其成本控制太強啊,，地庫作為成本控制中的重中之重，今天和大家分享一個中海的地下車庫成本控制方法,。
一,、地下車庫停車數(shù)量
1、車庫范圍
獨立地庫與大底盤地庫各有利弊,，須結(jié)合地質(zhì)條件及總圖布局進行經(jīng)濟性研究,，確定最優(yōu)的地庫布局，將地庫成本控制在最初階段,；
2,、車庫層數(shù)
盡量不做兩層地庫或減少地下二層地庫面積
3、車庫埋深
結(jié)合場地,、管線布局,；有條件盡量架空、半地下停車,。
二,、人防地下室問題
1、盡量降低人防等級,，爭取不做5級人房
明確人防等級后再開始設(shè)計,。如果是乙級人防（常5級或常6級），無需每個防護單元均設(shè)置通往室外露天的選自.投標(biāo)書代寫網(wǎng) yipai178.com 樓梯,，可以借用相連的防護單位,；這樣可以騰出大量車位；
人防口部設(shè)置應(yīng)布置在不影響停車的地方,，尤其不宜布置在車道旁,。
2、盡量利用汽車坡道做人防主要出入口
人防主要出入口需露出地面,，并做防雨設(shè)施或做鋼筋砼防倒塌棚架,，既浪費又影響景觀，應(yīng)盡量減少,；
相鄰防護單元的主要出入口應(yīng)合并設(shè)置,。
三,、停車效率的提升
1、再次澄清關(guān)于“單車位面積”的統(tǒng)計口徑
地下車庫總面積= 地下車庫 + 全部設(shè)備用房 + 主樓地下室
只有當(dāng)存在垃圾房,、污水處理站,、換熱站以及政府規(guī)定要做的非機動車庫、物管用房等特殊情況下需要設(shè)置的房間時,，可允許進行特別說明及復(fù)核,。
2、集團控制標(biāo)準(zhǔn)：單車位面積35 ㎡
控制標(biāo)準(zhǔn)并不是最優(yōu)值,，不能應(yīng)已經(jīng)達到而停止優(yōu)化,！
（1）無人防地下室通常可以做到32平米/輛,；
（2）大型停車庫效率較高,，很多可以做到30平米/輛以下；
（3）當(dāng)?shù)貛炫c建筑塔樓徹底脫開,，同時又沒有人防時,，停車率值能輕松做到25平米/輛以下；
（4）目前,，各項目中，有做到33平米,、37平米,、甚至41平米，成本優(yōu)化空間仍然是很大,。
普通地下一層車庫建安成本約1600元/平米,，人防地下室約2300元。
以停放500輛的車庫,，單車位面積每減少1平米,，至少降低造價80萬，平攤可售成本降低14.4元,。
3,、柱網(wǎng)布置
（1）集團控制標(biāo)準(zhǔn)：7800X7800
《汽車庫設(shè)計規(guī)范》規(guī)定小車位1800X4800，車側(cè)600,，車尾500,，兩車共用，普通車位可以按照2400X5050,。
7800柱網(wǎng)可以滿足普通停車位要求（除非政府對停車有其他明確意見）,。后側(cè)有墻，車位應(yīng)按照2400X5300,。
地下室輪廓線：要求平直方正,，無用的面積一定要剔除。
無實際用途，應(yīng)修改地庫輪廓,。
無實際用途,，修改地庫輪廓或改作他用。
4,、布置方式
布置方式
設(shè)備用房面積需要嚴(yán)格控制
5,、設(shè)備用房面積需要嚴(yán)格控制
經(jīng)驗數(shù)據(jù)：10萬平米規(guī)模的住宅小區(qū)，設(shè)備房面積約700～800平米左右（未含車庫排風(fēng),、消防控制）,。
其中，變配電房約150平米,；公變房：約50平米,；柴油發(fā)電機房：約100平米；水泵房：約120平米,；生活水池：約100平米,；消防水池：約150平米；其他：約50平米,。
小區(qū)規(guī)模每增加10萬平米,，設(shè)備房增大30%左右。
6,、設(shè)備用房位置需要仔細斟酌
車道兩邊是車位布置的黃金寶地,，設(shè)備房（以及非機動車庫）不應(yīng)擠占停車位置；
此處位置規(guī)整且靠近車道,，不宜布置設(shè)備用房,。
可盡量利用塔樓下方、邊角空間等不方便停車的位置布置設(shè)備房,。
設(shè)備房設(shè)置在塔樓下方,，應(yīng)注意水泵房及變壓器的低頻噪音對首層住戶有影響，上部有水房間對下部電房有影響,。
四,、車庫層高
層高每增加100MM，地下室綜合成本增加18元/平米,。
1,、常見認識誤區(qū)
（1）片面的認為車庫凈高2.2米，是指最不利空間的凈高,。其實在設(shè)計中,，主要能保證“車道處、以及大部分的停車位處”的凈高為2.2米即可,。
（2）設(shè)備高度計算不精確,，當(dāng)車庫設(shè)有“噴淋,、通風(fēng)及電橋架等設(shè)備管線”時，管線高度計算時不夠精確,；或者“風(fēng)道,、噴淋”等設(shè)備布置沒有盡量避開主車道；或者設(shè)備管線交叉點也未避讓主車道,，導(dǎo)致車庫高度人為增高,，造成不必要的浪費。
（3）對常用設(shè)備配置要求不清楚,。當(dāng)車庫與變配電間或水池等設(shè)備用房同層設(shè)計時,，未采取設(shè)備用房處局部降板，而是一同按照設(shè)備房的高度來設(shè)置同層層高,。
2,、影響地下室層高的因素：
（1）凈高：車庫凈高：2200
（2）機械排煙：總建筑面積＞2000㎡地下車庫必設(shè)機械排煙
（3）噴淋：＞10輛地下車庫，或＞50輛地上車庫（含架空層車庫）必設(shè)噴淋,，寬度＞1200的風(fēng)道下面需設(shè)噴淋
（4）防火分區(qū)：地下車庫一個防火分區(qū)2000㎡設(shè)噴淋4000㎡
（5）梁高：800MM高更節(jié)?。ǖ叵率衣裆畈淮髸r）
（6）設(shè)備常用計算高度
3、嚴(yán)格控制地下室層高：
（1）應(yīng)盡量使“主風(fēng)道” 靠近車道邊側(cè)設(shè)置,；
（2）風(fēng)道寬度盡量控制在1.2米以內(nèi),，使風(fēng)道下面不設(shè)噴淋；
（3）電橋架,、設(shè)備管線盡量與風(fēng)道平行設(shè)置,、不設(shè)在風(fēng)道下方；
（4）各類管線交叉點不要設(shè)在主車道處,。
車庫層高= 車庫底板構(gòu)造面厚度+停車庫凈高2.2米+通風(fēng)+（噴淋高度）+（電橋架）+頂板梁高。
風(fēng)道下無噴淋,，層高可以控制在3.40米,；
（100+2200+300+800）
風(fēng)道下有噴淋，層高可以控制在3.60米,；
（100+2200+200+300+800）
集團控制標(biāo)準(zhǔn)：普通地庫3.6m,；人防車庫3.8m。
采用結(jié)構(gòu)找坡,，可省去頂板建筑找坡層（細石砼配鋼筋網(wǎng)片）,；頂板及底板采用同方向、同坡度的結(jié)構(gòu)找坡,。
五,、覆土厚度
地庫頂板覆土厚度決定著頂板的荷載，也決定著地庫的梁柱高度,、截面尺寸,、配筋數(shù)量等,，也間接決定著地庫的結(jié)構(gòu)成本。
覆土厚度由管網(wǎng)布局,、種植要求,、綠地率要求等要素決定，因此,，優(yōu)化綜合管網(wǎng)的布局至關(guān)重要,。
頂板平均覆土厚度：
（1）應(yīng)結(jié)合景觀方案精細化設(shè)計，不同種植區(qū)域覆土厚度應(yīng)不同,；或采用樹池,、堆土形式來種植；平均覆土厚度≤1.0米~1.2米,。
（2）如采用覆土種植,，建議覆土厚度如下：種植大樹處覆土局部1500；普通喬木處1000,；草坪300 ~ 400,；
（3）方案階段，給排水專應(yīng)給出排水方案,，根據(jù)水管布置長度及上方有無行車情況確定所需覆土厚度,，進行局部調(diào)整。
六,、總結(jié)
綜上所述,，不同階段有不同的控制要點，如下圖,。
規(guī)劃階段控制要點：
方案階段控制要點：
