一文解決機電安裝無效成本-末端風管及設備拆改問題！
01 無效成本的定義
房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生對形成產(chǎn)品,、提升價值,、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償,，屬于費用浪費的成本,；
02 相關(guān)問題
寫字樓辦公區(qū)風管、水管,、設備施工至末端,，因招商后小業(yè)主裝選自.投標書代寫網(wǎng) yipai178.com 修原因，重新定位,、拆改,、安裝,；
03 案例
①項目概括：
總建筑面積359,049.00平方，其中住宅樓均為60層,，建筑面積合計88,264.00平方米,，寫字樓為68層，建筑面積合計為162,292.00平方米,；商業(yè)購物中心為4層,，建筑面積為38,749.00平方米；地下室為3層,，建筑面積為69,744.00平方米,。
②合同概括：
③問題描述：
合同界面“空調(diào)水系統(tǒng)，包括從辦公區(qū)域戶內(nèi)風機盤管的冷凍水,、冷凝水管道,、閥門、電動二通閥,、保溫等,；空調(diào)風系統(tǒng)，包括辦公區(qū)域戶內(nèi)風管,、風閥,、風機盤管、回風箱,、風口,、保溫等；空調(diào)控制系統(tǒng),，包括辦公區(qū)域戶內(nèi)風機盤管溫控器至風機盤管及電動二通閥之間的溫控器,、控制線纜、線管等”
寫字樓辦公區(qū)域冷凍水,、冷凝水管道,、閥門、戶內(nèi)風管,、風閥,、風機盤管、回風箱及控制系統(tǒng)施工到區(qū)域末端,，但因后期招商,，小業(yè)主辦公區(qū)域裝修風格、辦公區(qū)域人員密度影響等影響,，導致配合小業(yè)主裝修,，涉及風管、水管大量拆改,、重新定位,、重新安裝及材料浪費,；
④無效成本：約百萬元；
04 無效成本分析
1,、定位及招商階段,，定位及招商方面問題，寫字樓辦公區(qū)與公共區(qū)域交樓標準,，精裝修交樓還是毛坯交樓,，小開間格局還是大開間格局，招商階段,，沒有要求及引導,，小業(yè)主入住后裝修布置，須結(jié)合整體機電平面布置,，或是可增加送風段管長度避免拆改等措施,；
2、設計階段,，圖紙設計方面問題,，沒有結(jié)合后期裝修布置要求同步設計水管及風管，空調(diào)主管和空調(diào)支管圖紙設計均集中在辦公區(qū)域中間,，導致后期主干管管道及設備大量拆改,；
3、招標階段,，合同歸屬方面問題,，招標階段界面討論沒有結(jié)合后期運營、招商需求,，導致合同界面包含冷凍水,、冷凝水管道,、閥門,、電動二通閥、風管,、風閥,、風機盤管、回風箱,、風口,、保溫等末端管線設備，后期管道及設備大量拆改,；
4,、施工階段，施工拆改過程中,，大量風管,、水管等管線拆除,，沒有系統(tǒng)的管理，導致?lián)p壞較多且損耗量較大,，回風箱,、風機盤管等設備拆除，雖然過程中施工單位辦理移交,，但是實際項目竣工后,，大量設備材料都無法找到；
05 解決思路
1,、定位及招商階段,，寫字樓辦公區(qū)及公共區(qū)域交樓標準，精裝修交樓還是毛坯交樓,，小開間格局還是大開間格局,，定位應與設計相結(jié)合；招商階段,，小業(yè)主入住后裝修風格,，須結(jié)合整體機電平面布置，招商應與設計相結(jié)合,，定位,、招商、設計應前置,，緊密配合,；
2、設計階段,，空調(diào)水系統(tǒng),，辦公區(qū)域戶內(nèi)風機盤管的冷凍水、冷凝水管道,；空調(diào)風系統(tǒng),，辦公區(qū)域戶內(nèi)風管、風閥,、風機盤管等,；圖紙設計主管（風管及水管）應靠近核心筒布置，避免管道集中在辦公區(qū)域中間位置,，導致后期辦公區(qū)域內(nèi)因裝修拆改主干管,；
3、招標階段,，合同歸屬方面,，建議公共區(qū)域施工到末端，辦公區(qū)域留閥門至戶內(nèi)50cm，具體為：公共區(qū)域內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的全部安裝及調(diào)試工作,，公共區(qū)域外的空調(diào)系統(tǒng)水管預留至戶內(nèi)50CM,，并加裝截止閥，風管預留至辦公區(qū)域各房間內(nèi)支管調(diào)節(jié)閥,，走廊與辦公區(qū)域墻間的風壓平衡管除房間內(nèi)風口外其他全部完成,；
4、施工階段,，可預見性的后期拆改工程,，要加強現(xiàn)場管理，涉及后期拆改,，需保護性拆除,，且拆改工程量需施工單位、監(jiān)理單位,、咨詢單位,、項目部四方簽字確認；涉及拆除后的管道,、設備需移交公司資產(chǎn)管理部,，后期項目重復利用，避免施工單位移交項目后,，項目結(jié)束,，材料丟失；
06 風險管理的應對措施
