一文解決機電安裝無效成本-末端風(fēng)管及設(shè)備拆改問題,！
01 無效成本的定義
房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生對形成產(chǎn)品,、提升價值、促進營銷沒有作用,，無法獲得客戶認(rèn)同和補償,，屬于費用浪費的成本；
02 相關(guān)問題
寫字樓辦公區(qū)風(fēng)管,、水管,、設(shè)備施工至末端，因招商后小業(yè)主裝選自.投標(biāo)書代寫網(wǎng) yipai178.com 修原因,，重新定位,、拆改、安裝,；
03 案例
①項目概括：
總建筑面積359,049.00平方,，其中住宅樓均為60層，建筑面積合計88,264.00平方米,，寫字樓為68層,，建筑面積合計為162,292.00平方米；商業(yè)購物中心為4層,，建筑面積為38,749.00平方米,；地下室為3層，建筑面積為69,744.00平方米,。
②合同概括：
③問題描述：
合同界面“空調(diào)水系統(tǒng),，包括從辦公區(qū)域戶內(nèi)風(fēng)機盤管的冷凍水、冷凝水管道,、閥門,、電動二通閥、保溫等；空調(diào)風(fēng)系統(tǒng),，包括辦公區(qū)域戶內(nèi)風(fēng)管,、風(fēng)閥、風(fēng)機盤管,、回風(fēng)箱,、風(fēng)口、保溫等,；空調(diào)控制系統(tǒng),，包括辦公區(qū)域戶內(nèi)風(fēng)機盤管溫控器至風(fēng)機盤管及電動二通閥之間的溫控器、控制線纜,、線管等”
寫字樓辦公區(qū)域冷凍水,、冷凝水管道、閥門,、戶內(nèi)風(fēng)管,、風(fēng)閥、風(fēng)機盤管,、回風(fēng)箱及控制系統(tǒng)施工到區(qū)域末端,，但因后期招商，小業(yè)主辦公區(qū)域裝修風(fēng)格,、辦公區(qū)域人員密度影響等影響,，導(dǎo)致配合小業(yè)主裝修，涉及風(fēng)管,、水管大量拆改、重新定位,、重新安裝及材料浪費,；
④無效成本：約百萬元；
04 無效成本分析
1,、定位及招商階段,，定位及招商方面問題，寫字樓辦公區(qū)與公共區(qū)域交樓標(biāo)準(zhǔn),，精裝修交樓還是毛坯交樓,，小開間格局還是大開間格局，招商階段,，沒有要求及引導(dǎo),，小業(yè)主入住后裝修布置，須結(jié)合整體機電平面布置,，或是可增加送風(fēng)段管長度避免拆改等措施,；
2、設(shè)計階段，圖紙設(shè)計方面問題,，沒有結(jié)合后期裝修布置要求同步設(shè)計水管及風(fēng)管,，空調(diào)主管和空調(diào)支管圖紙設(shè)計均集中在辦公區(qū)域中間，導(dǎo)致后期主干管管道及設(shè)備大量拆改,；
3,、招標(biāo)階段，合同歸屬方面問題,，招標(biāo)階段界面討論沒有結(jié)合后期運營,、招商需求，導(dǎo)致合同界面包含冷凍水,、冷凝水管道,、閥門、電動二通閥,、風(fēng)管,、風(fēng)閥、風(fēng)機盤管,、回風(fēng)箱,、風(fēng)口、保溫等末端管線設(shè)備,，后期管道及設(shè)備大量拆改,；
4、施工階段,，施工拆改過程中,，大量風(fēng)管、水管等管線拆除,，沒有系統(tǒng)的管理,，導(dǎo)致?lián)p壞較多且損耗量較大，回風(fēng)箱,、風(fēng)機盤管等設(shè)備拆除,，雖然過程中施工單位辦理移交，但是實際項目竣工后,，大量設(shè)備材料都無法找到,；
05 解決思路
1、定位及招商階段,，寫字樓辦公區(qū)及公共區(qū)域交樓標(biāo)準(zhǔn),，精裝修交樓還是毛坯交樓，小開間格局還是大開間格局,，定位應(yīng)與設(shè)計相結(jié)合,；招商階段,，小業(yè)主入住后裝修風(fēng)格，須結(jié)合整體機電平面布置,，招商應(yīng)與設(shè)計相結(jié)合,，定位、招商,、設(shè)計應(yīng)前置,，緊密配合；
2,、設(shè)計階段,，空調(diào)水系統(tǒng)，辦公區(qū)域戶內(nèi)風(fēng)機盤管的冷凍水,、冷凝水管道,；空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)，辦公區(qū)域戶內(nèi)風(fēng)管,、風(fēng)閥,、風(fēng)機盤管等；圖紙設(shè)計主管（風(fēng)管及水管）應(yīng)靠近核心筒布置,，避免管道集中在辦公區(qū)域中間位置,，導(dǎo)致后期辦公區(qū)域內(nèi)因裝修拆改主干管；
3,、招標(biāo)階段,，合同歸屬方面，建議公共區(qū)域施工到末端,，辦公區(qū)域留閥門至戶內(nèi)50cm,，具體為：公共區(qū)域內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的全部安裝及調(diào)試工作，公共區(qū)域外的空調(diào)系統(tǒng)水管預(yù)留至戶內(nèi)50CM,，并加裝截止閥,，風(fēng)管預(yù)留至辦公區(qū)域各房間內(nèi)支管調(diào)節(jié)閥，走廊與辦公區(qū)域墻間的風(fēng)壓平衡管除房間內(nèi)風(fēng)口外其他全部完成,；
4、施工階段,，可預(yù)見性的后期拆改工程,，要加強現(xiàn)場管理，涉及后期拆改,，需保護性拆除,，且拆改工程量需施工單位、監(jiān)理單位,、咨詢單位,、項目部四方簽字確認(rèn),；涉及拆除后的管道、設(shè)備需移交公司資產(chǎn)管理部,，后期項目重復(fù)利用,，避免施工單位移交項目后，項目結(jié)束,，材料丟失,；
06 風(fēng)險管理的應(yīng)對措施
